セカンドハウスとは？別荘との税制の違いやメリット・デメリットを解説

「都会の喧騒から離れた場所でゆっくり過ごしたい」「リモートワーク用の仕事場が欲しい」そんな需要から注目されている「セカンドハウス」。

自宅とは別に持つ第二の住まいとして、リモートワークや週末のリフレッシュに適した新しい暮らしの形です。
本記事では、セカンドハウスの定義や別荘との違い、税制面での優遇措置、メリットやデメリットについて解説します。

セカンドハウスとは？

セカンドハウスとは、自宅とは別に所有する第二の住まいのことを指します。
セカンドハウスの主な用途としては、テレワークやリモートワークへの活用、自然に囲まれた場所で週末だけ住むなど様々ですが、元々の家と日常的に行き来して利用することが特徴です。

また、セカンドハウスとよく混同されるものとして「別荘」がありますが、両者には明確な違いがあります。
次で詳しく説明します。

セカンドハウスと別荘の違い

セカンドハウスと別荘はどちらも「自宅とは別の住まい」という点で似ていますが、使い方や位置づけには違いがあります。
セカンドハウスは、その名のとおり「第二の家」として日常生活や仕事に関連した用途で使われます。
そのため、頻繁に足を運ぶことを前提としており、居住に必要な設備やアクセスの良さが重視されるのが特徴です。
主な例としては、リモートワークの拠点や都市と地方の二拠点生活のための家などが挙げられます。

一方で、別荘は「非日常を楽しむための特別な空間」です。
海や山、自然豊かな環境に立地していることが多く、忙しい日常から離れてリラックスするための場所として利用されます。
そのため、利用頻度は夏休みや冬休みといった長期休暇、特定のシーズンに限られることが一般的です。

また、両者は税制面でも扱いが異なります。
セカンドハウスは、その利用状態から「居住用財産」として認められると、固定資産税や住民税の優遇措置を受けられる可能性があります。
別荘は「非居住用財産」とみなされるため、税制上の優遇措置は適用できません。
セカンドハウスと別荘を比較した際、セカンドハウスには「税制上のメリットがある」ことがポイントです。

セカンドハウスのメリット

税制優遇が受けられる

セカンドハウスは、「少なくとも毎月1泊以上の居住実態」といったように「日常的に利用する住まい」であることを条件として、以下の税制優遇措置を受けられるケースがあります。

　固定資産税

固定資産税は、土地や建物の評価額に基づいて課税されます。
一般的な計算式は「課税標準額×1.4%」です（※地方によって税率が異なる場合あり）。
セカンドハウスが「住宅用地」と認定された場合、次の軽減措置が適用されます。

【土地】
200m2以下の小規模住宅用地　→　課税評価額の6分の1
200m2を超える部分　→　課税評価額の3分の1

【建物】
建物の場合は、以下が減税の対象です。

・2020年3月31日までの新築住宅であること
・床面積50 m2以上280 m2以下
・住宅割合が2分の1以上

建物の種類によって減税率が異なり、戸建は3年間、マンションは5年間にわたって固定資産税が2分の1まで軽減されます（1戸あたり120ｍ2相当部分）。
また、長期優良住宅の場合は適用期間がそれぞれ2年延長されます。

都市計画税

都市計画税は、都市計画区域内にある土地や建物に課税されるもので、固定資産税に加算されます。
一般的な計算式は「課税標準額×上限0.3%」です（※地方によって税率が異なる場合あり）。
こちらもセカンドハウスが住宅用地と認定されると、以下の軽減措置が適用されます。

200m2以下の小規模住宅用地　→　課税評価額の3分の1
200m2を超える部分　→　課税評価額の3分の2

不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を購入（または取得）した際に一度だけかかる税金です。
「土地または建物の固定資産税評価額×4％」が計算式です。
特例として、2027年3月31日までに購入した不動産がセカンドハウスとして認定された場合、以下のような軽減があります。

【土地】
固定資産税評価額×1/2×3％

【建物】
固定資産税評価額×3％

通勤や通学の時間を短縮できる

毎日の通勤や通学で片道1時間以上を費やしていると、それだけで疲れてしまうもの。
セカンドハウスを職場や学校の近くに持つことで、この問題を解消できます。

通勤や通学時間が短縮されることで、朝はゆっくり過ごせるようになり、仕事後も趣味やリラックスの時間を確保できます。
「今まで寝るだけだった平日の夜に、好きな映画を楽しめる」「余裕を持って家を出られるから、毎朝の慌ただしさが解消される」など、時間に追われない生活を送れるかもしれません。

テレワーク専用の場所として活用できる

セカンドハウスは、仕事や趣味といった特定の目的に特化して活用できます。
コロナ禍以降もテレワーク・リモートワークを導入している企業も多く、オフィス以外の場所で仕事をする機会は増えました。

しかし、自宅では子どもや家族の声が気になって集中できない、カフェでは情報漏洩の懸念があるなど、テレワーク特有の問題に悩まされることもあるでしょう。
セカンドハウスをテレワーク専用に使うことで、「仕事モード」に切り替えられる場所として有効活用できます。
都会の一室をオフィス代わりに使ったり、逆に自然に囲まれた静かな環境で仕事をしたりと、自分の好きな場所で働けるのが魅力です。

セカンドハウスのデメリット

購入費用や維持費、管理費がかかる

セカンドハウスを持つということは、単純に住宅をもう一軒購入するようなもの。
購入時にはまとまった初期投資が必要になるだけでなく、その後も固定資産税や管理費、さらにはリフォームや修繕といった維持費が継続的に発生します。

保険料や光熱費など、日常的に使っていなくても支出が生じる点は負担と言えるでしょう。

定期的な利用が必要になる

前述したように、セカンドハウスが税制上の優遇措置を受けるには日常的に利用しているという居住実態が要件です。
そのため、単なる別荘や投資物件としてではなく、実際に居住しているという実態を示さなければなりません。

仕事のスケジュールや家庭の都合などで月に1度も滞在できなかった場合、税制上の優遇措置を受けられないリスクがあります。
セカンドハウスへ定期的に通える状態であるかは、慎重に検討すると良いでしょう。

セカンドハウス購入前に把握するべきこと

購入と賃貸どっちが有利？

セカンドハウスを購入と賃貸どちらで入手するかは、利用目的やライフスタイルによって変わります。
長期的に暮らすことを考えている、資産として活用したいといった場合なら、購入がおすすめです。
自由にリフォームもでき、将来的に売却や賃貸に出すこともできます。
ただし、初期費用や維持管理の手間がどの程度かかるかは事前に検討しましょう。

一方で、賃貸は初期費用が抑えられ、気軽に利用できるのがメリットです。
仕事や生活の状況に合わせて場所や期間を柔軟に選べるので、短期間やお試しとして使いたい場合に向いています。
ただし、賃貸なので資産にはなりません。
長期で利用し資産を築きたいなら購入、短期での利用・柔軟さを重視するなら賃貸が良いでしょう。

一軒家かマンションか

セカンドハウスとして一軒家とマンション、どちらを選ぶかはライフスタイルや目的によって変わります。
一軒家の魅力は何といっても解放感や自由度の高さでしょう。
庭があればガーデニングやバーベキューを楽しめるほか、購入した場合には自分好みにリフォームもできます。
ただし、建物や庭のメンテナンスは自分で行う必要があり、留守中の防犯面は注意が必要です。

一方、マンションは管理の手間が少なく、オートロックや防犯カメラが備わっているため、気軽に利用しやすいです。
立地も駅近や便利な場所が多く、利便性を重視する人にはぴったりでしょう。
ただし、毎月の管理費や修繕積立金が発生するため、維持費も考慮する必要があります。

利便性を求めるならマンション、趣味や家族との時間を充実させたいなら一軒家がおすすめです。

セカンドハウス購入の際、住宅ローンは組める？

「セカンドハウスを購入したいけれど、住宅ローンは使えるのか？」と疑問に思う方もいるでしょう。
結論から言えば、セカンドハウスでもローンを組める可能性はあります。

多くの銀行が「セカンドハウスローン」という名称で商品を提供しています。
ただし、セカンドハウスローンは、一般的な住宅ローンと比べていくつかの違いや注意点があります。

1. 審査が厳しい

通常の住宅ローンは「日常的に居住する家」を前提としていますが、セカンドハウスは必ずしも必要性が高いとは言えません。
そのため、銀行側も返済能力に対する審査をより厳しく行います。安定した収入があるか、他の借入（ローン）がないかなどが重点的にチェックされ、返済能力がより問われることになるのです。

2. 金利が高い

セカンドハウスローンは、一般の住宅ローンよりも金利が高めに設定されることが一般的です。
これは、返済リスクが通常の住宅ローンよりも高いと見なされるためです。
具体的な金利は金融機関ごとに異なりますが、数％程度の違いが生じるケースも少なくありません。

また、セカンドハウスローンは住宅ローン控除の対象外という点も覚えておきましょう。
住宅ローン控除はマイホームを対象に適用される制度のため、セカンドハウスの購入には使えないというわけです。
ローンを利用するなら、この点も考慮しながら検討する必要があります。

セカンドハウスにいない間、貸し出すことはできる？

セカンドハウスを貸し出したい場合、税制やローンの条件に注意が必要です。
先述したとおり、セカンドハウスが税制上の優遇措置を受けるには、管轄の自治体にもよりますが基本的には所有者の生活拠点であることが前提です。

そのため、第三者に貸し出すと優遇措置を受けられないリスクがあります。
また、セカンドハウスローンを利用している場合も「所有者自身が使用すること」が条件となっていて、賃貸が禁止されているケースが一般的です。
貸し出す前に、税制やローン契約の内容を必ず確認しましょう。

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まとめ

セカンドハウスは、自宅とは別に所有する「第二の住まい」として日常生活の利便性向上や趣味に活用できます。
自治体が指定する条件をクリアすることで、税制面での優遇措置も受けられる点が別荘との大きな違いです。
購入や賃貸、一軒家とマンションの選択肢も含め、自分のライフスタイルや目的に合わせて検討しましょう。