中古マンションの買い方と流れは？築年数や資産価値のポイントも解説

物価高や建築コストの増加により、中古マンションの需要が高まりつつあります。

中古マンションの購入は、新築マンションとは異なる魅力を持つ一方で、注意すべき点もいくつか存在します。「理想の住まい」を中古マンションで実現するためには、物件の探し方から契約、入居までの流れをしっかりと把握しておくことが大切です。

そこで今回は、中古マンションの購入を検討している方に向けて、探し方や選び方のポイント、新築と中古のメリット・デメリットの比較、そして購入の流れを詳しく解説します。

中古マンションの買い方・流れは？

中古マンションを購入する際、まず何から始めればよいかわからない人も多いでしょう。まずは、物件探しから申し込み、住宅ローン審査、引き渡しまでのステップを一つ一つご紹介します。基本的な流れはもちろん、必要な書類やポイントについても参考にしてみてください。

①マンションの希望条件を整理

ひとくちに中古マンションと言っても、さまざまな物件が売り出されています。ポータルサイトを眺めているだけでも、その数はきりがないほどです。物件選びで迷わないためには、どんな中古マンションを購入したいのか希望条件を整理しておくとスムーズです。

・立地・エリア
・間取り
・広さ
・販売価格
・築年数
・階層
・設備

など、人によって求める条件も変わるでしょう。また、マンションにも小規模なマンションからタワーマンションまでさまざまなタイプがあるため、ライフスタイルに合う物件を探してみてください。その際、希望条件をすべて満たす物件を見つけるのは難しいため、希望条件に優先順位をつけておくことをおすすめします。

②物件探し

希望条件を整理した後は、物件探しを始めます。ポータルサイトで検索する方法もあれば、不動産会社に希望条件を伝えて探してもらう方法もあります。

注意したいのは、中古マンションの物件は移り変わりが早いという点です。気になる物件を見つけても、問い合わせた時点で他の人が申し込んでしまっていた……というケースも珍しくありません。インターネットに掲載されているような物件はなおさらです。

気になる物件を見つけたら、なるべく毎日情報をチェックしておきましょう。

③内見

気になる中古マンションが見つかったら、不動産仲介会社に内見を申し込みましょう。モデルルームのある新築マンションと異なり、中古マンションは施錠されているため自ら住戸内を内見することは不可能です。事前に申し込み、不動産仲介会社とアポイントを取りましょう。

内見の際は、間取りや設備だけではなく、窓からの眺望や日当たり、風通しに影響する建物が周囲に建っていないか確認することをおすすめします。また、エントランスやエレベーターなどの共用部分をチェックすることで、マンション全体の管理状況が把握できます。

そして、一つの物件ではなく、複数の物件を内見することで理想に近い住まいを見つけやすくなります。物件価格の相場も把握しやすくなるので、気になる物件を見つけたら積極的に内見しましょう。

④購入申し込み・値引き交渉

お気に入りの物件が見つかれば、購入申し込みをします。中古マンションの場合は、不動産仲介会社に「買付証明書」の提出が必要です。もしも複数の購入希望者がいる場合、一般的には申し込んだ順に優先順位が決まる仕組みになっています。

もしも値引き交渉をするなら、優先順位が1位になっているタイミングを狙いましょう。物件によっては、購入申込書で希望価格を提示することも可能です。

また、このタイミングで住宅ローンの事前審査を行うと手続きもスムーズになります。契約に向けてさまざまな書類を準備したり、提出したりすることが必要なので、わからないことがあれば担当者に確認しましょう。

＼合わせて読みたい！／

⑤重要事項説明書の確認

購入申し込み、また値引き交渉について双方の同意が得られれば、契約に向けた重要事項説明が行われます。重要事項説明書には、対象物件に関することや取引条件に関することが細かく記載されています。

専門用語もたくさんあるため、目を通しても理解できない内容もあるでしょう。重要事項説明は、売買契約と同じ日に行われるケースも多いため、事前に書類のコピーを受け取り、内容を理解したうえで契約に臨むのがベターです。

⑥売買契約

物件の購入価格や契約条件、手付金の金額などが決定し、重要事項説明を受けて内容を理解したら、いよいよ売買契約の締結です。

売買契約を締結するには、売主と買主が不動産売買契約書に署名と捺印を行い、買主が売主に手付金を支払う必要があります。手付金の目安は、物件価格の5％〜10％ですが、売買代金の一部として充当されます。

また、売買契約時には不動産仲介会社へ仲介手数料の半分を支払うため、事前に準備することがポイントです。

契約後のトラブルを避けるためにも、契約書の内容をよく確認し、不明な点は事前に質問しましょう。

⑦住宅ローン審査の申請

売買契約を結んだあとは、住宅ローンの本審査に移ります。住宅ローンの本審査には、本人確認書類や収入証明資料などさまざまな利用の提出が求められるため、金融機関に必要書類を確認し、不備がないように準備をしましょう。

本審査をクリアすれば、住宅ローンの契約を結ぶことができます。印鑑証明書、実印、また契約書に貼る印紙代などが必要になるため、こちらも抜け漏れがないようにチェックしておきましょう。

＼合わせて読みたい！／

⑧残金決済・引き渡し

住宅ローンの契約手続きが完了すると、いよいよ残金の決済と物件の引き渡しです。この重要な手続きは、通常、金融機関の応接室などで、売主、買主、不動産仲介会社の担当者、そして金融機関の担当者が一堂に会して行われます。

金融機関から融資が実行されると、買主の口座に振り込まれたお金から、売主へ売買代金が支払われます。その後、所有権移転、抵当権設定など登記手続きを進め、買主から鍵を受け取って引き渡しが完了です。同時に、不動産仲介会社へ仲介手数料の残金を支払います。

中古マンションの買い方のポイント

中古マンションは、築年数によって住み心地が大きく違っていたり、将来的な売却の可能性を考慮したりと、物件によってさまざまなメリットやデメリットがあります。購入後に後悔しないためにも、中古マンションの賢い買い方についてご紹介しましょう。

①中古マンションの築年数をチェック

中古マンションを購入するうえで抑えておきたいのは、築年数ごとの特徴についてです。

たとえば築10年以内の中古マンションを選べば、部屋も設備も比較的新しく、管理が行き届いていることが多いなど、さまざまなメリットがあります。新築マンションよりも安く、新築のような暮らしを実現することができるでしょう。その半面、販売価格が高いデメリットもあります。

逆に築40年以上の中古マンションは、価格も非常に安いです。しかし、耐震性に不安があったり、修繕費が高くついたり、売却しにくかったりというデメリットを受け入れなくてはなりません。

バランスの良さを求めるなら、築20〜30年ほどの中古マンションが狙い目です。また、築30年を超える物件は立地が良いケースも多く、資産価値が維持されやすいです。物件価格も手ごろで、リフォーム次第では新築のような住み心地に変えることもできるでしょう。

②資産価値の落ちにくい物件を選ぶ

中古マンションを手に入れても、将来転勤や住み替えなどで手放す可能性はゼロではありません。その時、少しでも高い値段で売却するなら資産価値が落ちにくい物件を選ぶのがポイントとなります。

資産価値が落ちにくい物件とは、他人から見て「買いたい」と思われるかどうかを示す指標です。たとえば、資産価値が落ちにくい物件には次のような特徴が挙げられます。

・駅チカや商業施設が充実しているなど、立地条件が良い
・再開発計画や新駅の建設など、将来的な発展が見込まれる立地にある
・築年数が浅い
・築年数が古くても適切に管理されている
・耐震性や耐久性の高い構造
・人気のある間取りや広さ
・有名デベロッパーが手がけるなどのブランド力　など

不動産には定価となるものが存在しません。だからこそ、さまざまな要素で値段が変動するため、資産価値が落ちにくい物件を選ぶと売却に有利なのです。

③新築と中古のメリット・デメリットを比較する

中古マンションには、新築マンションにはないメリットがたくさんあります。

たとえば費用面。新築マンションに比べると、中古は2〜5割ほど値段が安いと言われています。また、新築よりも物件数が多く、マイホームの選択肢が広がります。実際に物件の下見ができたり、自分好みにリフォームできるのも中古物件ならではのメリットでしょう。

一方で、築年数の古いマンションは設備の老朽化や耐震性の問題が心配されます。また、新築に比べて住宅ローンの審査が厳しくなったり、住宅ローン控除の金額が少なくなったりなどのデメリットもあります。

中古マンションを購入する際は、さまざまなデメリットについても受け入れなくてはいけません。新築と中古、それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、マイホームの購入を慎重に検討しましょう。

④ライフスタイルの変化を予想して間取りを決める

中古マンションを購入する際、現時点のライフスタイルで間取りを選ぶ人も多いです。夫婦2人+子供2人なら、それぞれに独立した部屋を設けるために3LDKや4LDKの間取りを、夫婦2人なら部屋数が少なくゆったり過ごせる間取りを選ぶでしょう。

しかし、ライフスタイルはいずれ変化しますが、子供が独立して夫婦2人だけになったとき、また夫婦2人の生活に子供が加わった時、そのままの間取りでも住み続けられるかどうかを考慮しなくてはなりません。

こうした考え方以外にも、自分の収入や年齢の変化、あるいは健康状態の変化も考慮して間取りを選ぶ必要があります。

定年退職後は趣味の部屋や書斎が欲しくなるかもしれません。また、高齢になると階段の上り下りが負担になる可能性も考えられます。

中古マンションを購入する際は、将来的なライフスタイルの変化を見据えて、可変性のある間取りの物件や、バリアフリー設計の間取りを選ぶことも検討しましょう。

⑤リスクを抑える

中古マンションには、新築にはないデメリットやリスクがあります。特に注意したいのが、築年数や修繕計画、住環境、管理状況などについてです。

築年数が古くても、適切に管理されている物件や修繕計画のある物件なら安心できますが、そうでない場合は将来的に修繕費用がかさんだり、住み心地が悪くなったりとリスクが生じるでしょう。リスクを具体的に挙げるなら、外壁のひび割れや雨漏り、エレベーターの故障、給排水管の老朽化などです。

これらのリスクを事前に把握し、対策を講じることで、安心して中古マンションを購入することができます。

たとえば、物件の履歴や修繕計画をしっかり確認したり、専門家による建物審査を受けたり、管理組合の運営状況を確認したりするのもリスク対策になります。

⑥現金での購入を検討する

中古マンションの購入で住宅ローンを利用する際は、審査が厳しくなる可能性があります。ここで注目したいのが、現金で中古マンションを購入するという選択肢です。

現金で中古マンションを購入すれば、住宅ローンの利息や手数料、抵当権設定費用などの諸費用が不要です。不要になった諸費用は、リフォーム代や家具家電の購入費用に充てることができるでしょう。

さらに、住宅ローンの審査にかかる時間も不要になるため、入居までの手続きもスムーズに進みます。なにより、住宅ローンの返済もなく、修繕積立金や光熱費などの最低限のランニングコストで生活できるのがポイントです。

ただし、現金での購入には注意すべき点もあります。まず、まとまった資金が必要となるため、事前に十分な資金計画を立てておく必要があります。また、住宅ローン控除が受けられないため、控除額が大きい場合は、住宅ローンを利用した方がお得になることもあるでしょう。

資金状況やライフプランに合わせて、慎重に検討することが大切です。

家づくりのご相談は”ロゴスホーム”へ

マイホーム選びとして中古マンションを検討している方の多くが、資金面のメリットを重視していることでしょう。しかし、マイホームの選択肢は中古マンションだけではありません。新築戸建てという選択肢もあります。

新築戸建ては、中古マンションにはない魅力がたくさんあります。最新の設備やデザイン、間取りを自由に設計できる注文住宅で、理想の住まいを追求できます。

新築戸建ては、中古マンションに比べて費用が高くなる傾向がありますが、長期的に見れば資産価値の維持や快適な住環境を維持できるのがメリットです。購入時の費用を抑えたいなら、注文住宅だけでなくセミオーダー住宅や建売住宅という選択肢もあります。

ロゴスホームでは、断熱性能や省エネ性能に優れた新築戸建てを、適正価格でご提供しています。資金面を重視してマイホーム探しをしているなら、ぜひ一度ロゴスホームまでご相談ください。お客様のご予算やご希望に合うプランをご提案いたします。

まとめ

中古マンションは、新築マンションよりも安く購入することができ、リフォーム次第で自分好みの住まいに作り替えることができるのがメリットです。一方で、築年数によって物件の耐久性や耐震性に不安が生じたり、住宅ローン審査が厳しくなったりと注意点もあります。中古マンションを購入するなら、資産価値が落ちにくい物件を選ぶこと、またリスクを抑える対策が必要です。中古マンションのメリットやデメリット、注意点などを理解したうえで、マイホーム選びは慎重に行いましょう。