中古マンション 選び方の極意とは？失敗しないための重要ポイント

マイホーム探しの選択肢はさまざまですが、立地が良く手頃な価格の中古マンションに魅力を感じている人も少なくないのではないでしょうか。中古マンションとはいえ、大きな買い物なので失敗は避けたいものです。せっかく購入したのに、住んでみたら不満だらけ……といった失敗がないよう、本記事では中古マンション選びの極意について徹底的に解説します。中古マンション選びはもちろん、購入前に抑えておくべきポイントや、仲介会社の選び方などを知りたい人はぜひ参考にしてください。

中古マンションの費用に関する基本情報

中古マンションの購入時に必要な費用は、大きく2つに分かれています。

・家を購入するための費用
・家を購入した後にかかる費用

販売価格だけを見て住宅ローンのシミュレーションをするのではなく、購入後にどんなことで費用が発生するかを知っておけば、新生活も安心です。ここでは、家の購入前後にかかる費用の目安についてくわしくご紹介します。

家を購入する際の費用目安

中古マンションに限らず、家を購入する際には、契約時と引き渡し前の二回に分けて「手付金」と「購入諸費用」を支払うのが一般的です。

手付金は契約時に現金で支払う費用で、購入価格の10％程度が目安とされています。ただし、買主と売主の話し合いで手付金の額は決まるため、目安より多くなる、または少なくなるケースもあるでしょう。

住宅ローンを利用する際も、手付金は現金で用意する必要がありますが、最終的には購入費用の一部に充てられます。

そして購入諸費用は、物件の費用とは別に仲介手数料や不動産登記にかかる費用、火災保険料、税金、住宅ローン借入費用などを指します。

すべての購入諸費用を合わせると、物件価格の6〜10％程度が目安になりますが、この割合は物件の種類や売買条件、利用する住宅ローンなどによって大きく変動するのがポイントです。

たとえば、中古マンションの場合は仲介会社に支払う仲介手数料が、物件価格の3％強（価格×3％＋6万円＋税）かかるケースが多いですが、不動産会社によって割引サービスを行っている場合があります。

火災保険料は、保険会社や契約内容によって大きく異なるため、複数の保険会社を比較検討することが重要です。

さらに、住宅ローンを利用する場合は、借入額や返済期間、金利タイプによって、借入費用が大きく変動します。

また、中古マンションの場合は前の所有者が支払っていた固定資産税・都市計画税を引き継ぎます。

修繕積立金は、マンションの共用部分の修繕費用として、毎月支払う費用です。中古マンションの場合、修繕積立金の残高や積立状況を確認することが重要です。

このほかにも、保証料や事務手数料、印紙税などのさまざまな費用がかかります。諸費用を内訳を把握し、資金計画を立てる際には、余裕を持った予算を組むようにしましょう。

家を購入した後にかかる費用目安

物件を購入したら、引っ越し費用や家具家電の購入費用などがかかります。中古マンションの場合、引き渡しから半年〜1年半後に不動産取得税がかかるケースがあるほか、クリーニングやリフォーム費用が必要になるケースもあるでしょう。

不動産取得税は、建物や土地を取得する際に発生する税金です。一定の条件を満たす中古マンションであれば、不動産取得税の軽減措置が受けられる可能性があるので、都道府県の担当課に確認を取ると良いでしょう。手続きは都道府県によって異なるほか、所定の期間内に手続きをしなければならないケースもあるため、早めの対応がおすすめです。

また、中古マンションのリフォーム費用は200〜300万円が目安とされています。現在ではリフォーム費用を含めて利用できる住宅ローンも存在するので、貯蓄が少ない人もリフォーム可能です。リフォームありきで中古マンションを購入するなら、購入できる金額からリフォーム費用を差し引いて購入予算を算出すると良いでしょう。

中古マンション購入前に必ず決めるべき3つの条件とは？

部屋探しをしていると、魅力的な物件ばかりで決めきれない場面もあるでしょう。迷いに迷って購入に踏み切れなかったり、希望の物件を見つけても他に買い手がついていたり……。部屋探しに迷っている人の多くは、自分の希望条件が決まっていません。

理想の物件を見つけたいなら、これから紹介する3つの条件を抑えておきましょう。

①予算

中古マンションに限らず、マイホームを購入するうえでもっとも重要なのが予算です。自分一人だけの収入で住宅ローンを組むのか、またパートナーの収入を含めて住宅ローンを組むのかを決めましょう。

そして、年間の収入と支出を差し引き、今現在のキャッシュフローはいくらあるのか、また将来的な支出がいくら発生するかを確認しましょう。骨の折れる作業かもしれませんが、シミュレーションしにくい場合はファイナンシャルプランナーに相談するのも一つの方法です。不動産会社やリフォーム会社では、提携のファイナンシャルプランナーを紹介してもらえるケースも多いです。

予算をシミュレーションできたら、その予算の範囲内で物件を探しましょう。リフォームやリノベーションを希望しているなら「物件価格＋リフォーム費用」が予算になります。

住宅ローンを組むための年収の目安や、頭金の目安がいくらか知りたい場合は、本サイトのコラムを参考にしてみてください。

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②場所

エリアの希望条件を明確にしておけば、中古マンション選びに苦労することが少なくなります。「職場や学校が近い」でも良いですし「周辺に子育て環境が整っている」「実家に近い」でも良いでしょう。

おすすめしないのは「〇〇（都道府県）ならどこでもいい」「職場に通いやすい場所ならどこでもいい」という考え方です。極端な話「北海道ならどこでもいい」といっても、道央地区の札幌市と道南地区の函館市では約250Kmの距離があります。「職場に通いやすい場所ならどこでもいい」といっても、なじみがない方面に限定すればその地域のイメージも湧かないでしょう。

エリアの希望条件を決めるなら、なじみのある方面を範囲にしておくと迷いにくくなります。予算の都合上イメージが湧かないエリアに行くことを選んだ場合は、実際に足を運んでエリアを偵察しておくと安心です。昼間だけでなく、夜の時間帯の様子も見ておくと、より安心して生活できるかどうかの判断材料になります。

また、ハザードマップを確認するのも重要です。 水害や土砂災害などのリスクを把握し、安全なエリアを選びましょう。

③広さ

実際に暮らすとなると、部屋の広さも重要なポイントです。とはいえ、家族構成に合わせた適切な広さについて、いまいちピンとこない方もいるのではないでしょうか。そこで、国土交通省が公表しているデータをもとに、人数別に適した中古マンションの広さの目安をご紹介します。

世帯人数別の面積（例）　（単位:㎡）
	単身	2人	3人	4人
最低限必要な広さ	25㎡	30㎡	40㎡	50㎡
目安	40㎡	55㎡	75㎡	95㎡

※参考：住生活基本計画における「水準」について

「最低限必要な広さ」とは、人が健康で文化的な生活を送るために、絶対に欠かせない住宅の広さを指します。具体的には、風通しがよく日当たりが確保できている（＝健康）、家族全員がくつろげるスペースが確保されている（＝文化的）などです。「最低限必要な広さ」は、これらを両立した最低限の広さの目安となります。

そして「目安」は、家族の人数に合わせて、より豊かな生活を送るために必要な住宅の広さを示したものです。「最低限必要な広さ」と比べると、こちらはゆとりを重視した広さになります。具体的には、家族それぞれが趣味を楽しむスペースがある、在宅ワークなどの多様な働き方に対応できるスペースがあるなどが挙げられます。

エリアによっては現実的でない広さかもしれませんが、どのくらいの広さが適正なのか参考にしてみると良いでしょう。

中古マンションの選び方

中古マンションは、新築マンション以上に流通量が多いため、不動産ポータルサイトなどを利用すれば豊富な物件情報をチェックできます。

一方で「築古マンションや物件状態の見極め方が知りたい」という人もいるでしょう。ここで、中古マンションを購入する際の見極め方についてよりくわしく解説していきます。

築古マンションのチェックポイント

中古マンションを購入するうえで知ってほしいのは、築年数が古いほど建物の性能が劣化している可能性が高いという点です。とはいえ、適切に管理・修繕されているマンションなら、築古でも長く快適に暮らせます。

築古マンションを購入する際にチェックしておくべきポイントを、以下にまとめました。

築古マンションのチェックポイント
①建物の管理状況や建物の様子	建物の管理状況 エントランスや廊下、ゴミ置き場などが清潔か、整理整頓されているか。ポストにチラシが溢れているようなら、管理体制に問題がある可能性も。空き家が多いと、管理費負担が増えたり、コミュニティが希薄になる可能性あり。共用部分の状態は、マンション全体の管理体制を表すので、内見時はしっかりチェック。 建物の様子 外壁や基礎、バルコニーにひび割れや剥がれがないか、また、雨どいやひさし周辺に雨だれ跡がないか。鉄部のサビや塗装剥がれもチェック。
②過去の修繕履歴や今後の修繕計画	築20年～築30年以内の中古マンションの場合 築10～15年を目安に1回目の大規模修繕（外壁補修や屋上防水など）が行われているか。また、築30年前後には2回目の大規模修繕（外壁補修、屋上防水に加え、給排水管の交換や貯水槽の交換など）が行われる予定があるか。 築30年以上の中古マンションの場合 2回目の大規模修繕（外壁、屋上、給排水管など）の実施状況や、今後5年以内の実施予定を確認。1981年6月以前に建てられた旧耐震基準の物件は、耐震診断や耐震改修を行い、現行の耐震基準を満たしているか確認が必要。1981年〜1982年築の物件は建築確認時期を確認し、旧耐震基準の可能性があれば耐震診断の有無をチェック。
③長期修繕計画書	長期的な修繕計画 25年以上の長期修繕計画が策定されているか、また、その計画書に給排水管、ガス管、貯水槽、エレベーターなどの交換・補修工事が含まれているかを確認。これらの設備は経年劣化するため、定期的なメンテナンスや交換が必要。計画にこれらの工事が含まれていない場合、将来的に別途費用が発生する可能性がある。 修繕積立金 長期修繕計画書を確認し、将来的な修繕費用と修繕積立金のバランスをチェック。修繕積立金の残高が少ないと、大規模修繕の際に費用が不足する可能性あり。この場合、修繕積立金が値上がりしたり、一時金を徴収されたりすることも。

上記のほかにも、管理組合の「収支決算報告書」で管理費や修繕積立金の滞納額が多くなっていないかを確認したり、管理組合の活動状況を把握しておいたりすると安心です。

住戸内のリフォーム履歴を確認する

マンションの住戸内も、建物の外まわりと同じように、長く快適に過ごすためには設備や内装の定期的な修繕や取り替えが欠かせません。特に注意したいのが、給排水管の劣化です。築30年近くになると、経年劣化によって穴が開いてしまい、階下への水漏れ事故につながるケースも少なくありません。

中古マンションの購入を検討する際には、これまでに給湯器や水まわり設備、給排水管の取り換えなどのリフォームを行った履歴があるかどうかを確認することが重要です。もし、これらの設備や配管が一度も交換されていない場合は、入居前にリフォームを検討した方が良いでしょう。

ただし、マンションの構造や管理組合規約によっては、思い通りのリフォームができないケースもあります。管理会社に問い合わせたり、管理規約を確認したりして、リフォームに関するルールを把握しておきましょう。

また、建物の状態や必要なリフォーム内容をよりくわしく知りたい場合は、専門家に依頼してホームインスペクションを実施する方法もあります。数万円の費用がかかるものの、安心して中古マンションを購入したい人におすすめです。

中古マンションを購入する際の不動産仲介会社の選び方

中古マンションを購入する際、手続きや交渉は不動産仲介会社が行います。大きな買い物だからこそ、信頼できる不動産仲介会社を選びたいものです。そこで、中古マンションを購入する際の不動産仲介会社の選び方について、3つのポイントをご紹介します。

知識のある担当者がいるか

中古マンション購入で失敗を防ぐためには、知識や経験が豊富な担当者が在籍している不動産仲介会社がおすすめです。物件に対する知識はもちろん、周辺環境や地域情報、住宅ローン、税金、法規制など、不動産取引に関わる幅広い知識を持っているか確認しましょう。

ポイントは、積極的に質問を投げかけることです。

・物件のメリットだけでなく、デメリットも教えてくれるか
・希望条件に合う物件を的確に提案してくれるか
・あいまいな返答や言葉を濁したりしないか
・住宅ローンや税金に関する知識を持っているか
・過去の成約事例や類似物件の情報を提供してくれるか　など

このように質問すれば、担当者の知識や経験を確かめられます。中古マンションとはいえ決して安くない、人生で大きな買い物と言えます。担当者との関わり合い、信頼できる不動産仲介会社か見極めましょう。

仲介手数料の極端な割引がないか

仲介手数料の割引は、一見すると大きなメリットに感じられますが、実は注意すべき点もあります。

仲介手数料は、仲介会社にとっての重要な収入源です。そのため、仲介手数料を割り引く際は、仲介会社が得られる報酬が減ることを意味します。仲介会社もビジネスとして成り立たせるためには、利益を確保する必要があります。

極端な割引を行う場合、その分をほかの部分で補おうとする可能性も考えられます。

たとえば、

・物件紹介の優先順位が下がる： 仲介手数料の高い物件を優先的に紹介される可能性がある
・交渉力が弱まる： 買主の利益よりも、自社の利益を優先する可能性がある
・サポート体制が手薄になる： 十分なサポートを受けられない可能性がある

もちろん、すべての仲介会社がそうとは限りませんが、 仲介手数料の割引には、このようなリスクを知っておく必要があります。

仲介とリノベーションを両方対応できるか

リノベーションを前提に中古マンションを購入するなら、リノベーション事業も並行して運営している不動産仲介会社に依頼するのがおすすめです。物件の仲介からリノベーションの設計、施工までをワンストップで対応することにより、次のようなメリットが得られます。

・リノベーションを考慮した物件を紹介してくれるので、物件探しがスムーズ
・複数の業者とやり取りしなくて済む
・リノベーション費用を含んだ住宅ローンが組める
・管理組合のリノベーション許可・交渉も代行してもらえる

会社によって得意分野や費用が異なるため、複数の不動産仲介会社を比較検討し、自分に合う会社を選ぶのがおすすめです。リノベーションのイメージを具体的に伝え、希望通りにリノベーションしてくれるか確認しましょう。

中古マンションの内見時にチェックすべきポイント

中古マンションを探し、もしも気になる物件を見つけたら実際に内見してみましょう。ポイントは、将来自分が実際に住む場面を想像しつつ、安心して住み続けられるか冷静に判断することです。ここで、内見時にチェックすべき5つのポイントをご紹介しましょう。

①建物

中古マンションを選ぶ際、部屋の中だけでなく、建物全体の状態をチェックすることが大切です。特に、外観はマンションの第一印象を左右するだけでなく、建物の維持管理状況を示すバロメーターにもなります。

たとえば、外壁にひび割れが目立つマンションは、地震の揺れで建物にダメージを受けている可能性があります。また、ひび割れを放置している場合、管理組合の維持管理意識が低い可能性も考えられます。

ただし、ひび割れがあったとしても、きちんと補修されていれば、雨水の侵入を防ぐ対策がされていると判断できます。補修の有無や、どのような補修が行われたのかを確認しましょう。

このほかにも、以下のような点に注意して外観チェックすることをおすすめします。

・基礎部分のひび割れ
・屋上の防水層の状態
・共用廊下のひさしや雨どいの状態
・非常階段の状態

基礎部分にひび割れがある場合は、専門家に相談し構造上の問題がないか確認しましょう。

また、屋上は雨漏りの原因になりやすいため、防水層が劣化していないか、また劣化している際は修繕計画があるか確認しておくと安心です。

そして、ひさしや雨どいは雨水を排水する役割があるため、破損や劣化が見られると雨漏りの原因になります。

災害時に住民の安全を確保する非常階段においても、手すり部分のサビや階段のひび割れがないかチェックしておくことをおすすめします。

②共用部

共用部分には、住人の管理意識やモラルが表れます。

たとえば、自転車置き場に古い自転車が放置されていたり、廊下やゴミ置き場にゴミが散乱していたりするマンションは、管理体制が整っていない可能性があります。このようなマンションでは、大規模修繕などの話し合いがスムーズに行われなかったり、修繕費用の使い道が不明瞭だったりするケースも考えられます。
共用部分の乱れは、マンション全体の管理体制の乱れにつながる可能性もあるため、内見時には共用部分の状態をしっかりとチェックし、管理体制がしっかりしているマンションを選びましょう。

③音

部屋に入ったら、窓を開けて騒音をチェックするのがおすすめです。

近くに線路がある場合は、電車の通過時など騒音が発生するタイミングを待ちましょう。一時的な音でも、頻繁に聞こえると生活に支障が出る可能性があります。実際に住む場面を想定し、騒音や生活音のシミュレーションをすることが大切です。

④周囲の人

中古マンションの内見時に、売主が居住中の場合は、積極的に話を聞いてみましょう。特に、周囲にどんな人が住んでいるかは、生活の快適さを左右するうえで重要な情報です。

もし売主が不在でも、担当者に確認してもらいましょう。仲介担当者は、売主や管理会社から情報収集する義務があります。近隣住民に関する情報も教えてくれるはずです。

⑤アスベスト

古いマンションでは、アスベストが含まれているケースがまれにあります。アスベストは、かつて建材として広く使用されていましたが、健康被害が指摘され、現在では使用が禁止されています。

特に、天井のコンクリートに吹き付けられたアスベストは、吸い込むと健康被害を引き起こす可能性があるため、中古マンションを購入する際には、アスベストの有無を事前に調査することが重要です。

天井にアスベストが吹き付けられてないかは、ユニットバスの天井にある点検口を開ければ確認できる場合があります。とはいえ、専門家でない限り自らアスベストの有無をチェックするのは困難です。もしもリフォームやリノベーションを予定しているなら、担当者と一緒に内見すると安心でしょう。

また、これから物件探しをするなら、ポータルサイトで物件を検索する際に「2006年以前に建てられた、重量鉄骨造の中古マンション」や「築40年以上の団地」を除外することで、アスベストのある中古マンションを回避できるでしょう。もちろん、これらの条件にあてはまるすべての中古マンションが危険というわけではありません。だからこそ、現地できちんとチェックしておくことが大切です。

中古マンション購入のベストなタイミングとは？

中古マンションの購入でもっとも重要なのは、自分にとってベストなタイミングを見つけることです。そのうえで、中古マンション購入のベストなタイミングを知りたいなら「今」です。

一般的に、住宅ローンを利用するなら年齢や健康状態が審査に影響を与えます。年齢が若いほど住宅ローンの借入期間を長く設定できるため、月々の返済額を抑えることが可能です。また、健康状態が良ければ住宅ローンの審査で有利と言えます。

また、不動産市場の動向を視野に入れておくのもおすすめ。一般的に、不動産市場は需要と供給によって価格が変動するため、転勤や入学シーズンなどの需要が高まる時期ではなく、新築マンションの販売時期などの供給が増える時期を狙えば、物件価格が下落する可能性があります。

こうした要素を総合的に判断したうえで、自分にとって最適なタイミングで中古マンションを購入しましょう。

家づくりのご相談は”ロゴスホーム”へ

中古マンションは、立地が良く手ごろな価格で購入できるというメリットがあり、初めから中古マンションの購入だけを目的にマイホームを検討する人も少なくないでしょう。ここでもう一度、マイホームの選択肢はたくさんあることを知っていただきたいです。

たとえば、一戸建てが高いという理由で中古マンションをお考えなら、建売住宅を購入する選択肢もあります。中古マンションなら管理費や修繕積立金の支払いが続きますが、一戸建てならこうした固定費は発生しません。住民同士との関わり合いも多くないので、トラブルも少ないでしょう。

ロゴスホームでは、適正価格かつ高性能な建売住宅や注文住宅を多数手がけています。中古マンションに限らず、さまざまな選択肢の中からマイホームを検討したい方、また予算重視でマイホームを検討したい方は、どうぞお気軽に当社までご相談ください。

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まとめ

中古マンションを購入するには、物件価格だけではなく購入前後でさまざまな費用が発生するので、住宅ローンをシミュレーションするなら諸費用やリノベーション費用を考慮することがポイントです。また、築年数によってチェックすべきポイントも異なるため、築古マンションの購入を検討している人は、建物の管理状態や共用部などをよく確認するようにしましょう。信頼できる不動産仲介会社を見極めて、マイホーム選びを楽しんでください。