新築と中古リフォームはどっちが安い？両者のメリット・デメリットを解説

物価高が続く今、マイホームの選択肢として「新築と中古リフォームのどちらを選ぶべき？」と悩んでいる人も多いのではないでしょうか。新築でも中古リフォームでも、大きな買い物であることには違いありません。しかし、どちらがお得かどうかは、予算やライフスタイルによって異なります。

そこで今回は、新築と中古リフォームそれぞれの費用相場、メリット・デメリットを解説します。自分にとって最適なマイホーム選びが知りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

新築と中古リフォームはどっちが安い？

中古物件は新築物件に比べると安く購入でき、自分好みにリフォームすれば、注文住宅のように理想の住まいを手に入れられるメリットもあります。一方で、リフォームやリノベーションには多額の費用が掛かるのも事実です。では、新築と中古リフォームはどちらが安いのでしょうか？それぞれにかかる出費や内訳例をご紹介しましょう。

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新築と中古リフォームの主な出費

結論、新築よりも中古リフォームのほうが費用を抑えられると言われています。ここで、新築（注文住宅）と中古リフォームそれぞれにかかる出費についてまとめてみました。

【新築住宅を購入する場合】
・土地代
・土地仲介手数料
・工事費用
・登記費用
・建材・設備機器等の費用
・上下水道設置負担金

【中古住宅を購入してリフォームする場合】
・中古物件購入費用
・仲介手数料
・売買契約時の印紙税
・登記費用
・不動産取得税
・リフォーム費用
・解体・廃材処分費用

新築よりも中古リフォームが安いと言われている理由は、中古物件の購入費用が安い点にあります。中古物件の場合、築年数が経てばたつほど販売価格も安くなり、物件取得費用の予算を大幅に抑えることが可能です。

新築と中古リフォームの費用内訳例

とはいえ、新築よりも中古リフォームのほうが具体的にいくらお得になるのでしょうか。そこで、新築と中古リフォームそれぞれの購入費用について、例を挙げながらご紹介します。

まずは「2階建ての新築注文住宅」を建てる場合の費用です。

内訳	費用
土地代金	2,555万円（35坪）※1
土地仲介手数料	90.6万円
工事費用（設備機器等を含む）	2,500万円
登記費用	34万円
上下水道設置負担金	50万円※2
総額	約5,229万円

※1　札幌市中央区の平均坪単価を、1坪あたり73万円とした場合
※2　上下水道設置負担金は、土地を取得し新築住宅を建てる場合に発生

次に「2階建ての中古住宅を購入・リフォーム」した場合の費用をご覧ください。

内訳	費用
中古物件購入費用	2,500万円（築20年）
仲介手数料	80万円
印紙税	1万円
登記費用	30万円
リフォーム費用	900万円
総額	約3,511万円

新築と中古リフォームの費用は、土地の取得状況によって大きく変動します。しかし、中古物件でも構造や耐震性に問題がなければ、一般的にリフォーム費用の方が安く抑えられるでしょう。

さらに、税制面でも中古リフォームは有利な場合があります。中古住宅は、経年劣化によって物件の評価額が下がるため、固定資産税が安くなる傾向があるからです。もちろん、大規模なリフォームを行うと固定資産税が上がる可能性はありますが、経年劣化した部分の修繕や原状回復程度の工事であれば、中古リフォームの方が固定資産税を抑えられるでしょう。

もしも新築と中古リフォームで悩んでいるなら、同じエリアの物件を比較することをおすすめします。もしも中古物件価格とリフォーム費用が新築費用を上回っている場合は、新築のほうが向いていると言えるでしょう。

新築物件のメリット

新築物件は、その名の通り「新しさ」が大きな魅力です。間取りやデザインを自由に設計できるだけでなく、最新の設備や技術を導入することで、快適で安全な住まいを実現できます。さらに、充実した保証や税制優遇など、安心して長く住み続けられるメリットも豊富です。

では、新築物件のメリットについてよりくわしくご紹介しましょう。

間取りなどの自由度が高い

注文住宅なら、デザインや間取りを自由に設計できるメリットがあります。中古物件をリフォームしても、ある程度自分好みにデザインすることはできますが、構造上取り払えない部分もあるので、物件によっては間取りの変更などができません。これは新築の建売住宅でも同じです。

つまり、間取りやデザインなどの自由度がもっとも高いのは注文住宅と言えます。家族構成やライフスタイルに合わせて自由に設計することで、満足度の高い住まいを手に入れられるでしょう。

耐震性が十分

新築物件は、建築基準法で定められた最新の耐震基準を満たしており、地震による建物の損傷リスクが低いメリットがあります。

また、新築住宅のなかでも2階建て以上の木造住宅、または延床面積200㎡以上の住まいは、建物の構造計算や建築確認申請による審査が義務付けられており、地震の揺れに対する建物の強度を計算することで、耐震性の高い住まいを建てることができます。

加えて、地震の揺れを吸収する制震ダンパーや、建物の基礎部分に設置する免震装置など、最新の耐震技術を取り入れた住まいを新築すれば、より耐震性能を高めることができるでしょう。

最新設備が導入可能

新築住宅には、最新の設備が導入できます。トイレや浴室などの水まわりがお手入れしやすい仕様になっていたり、浴室乾燥機や食器洗い洗浄機、タッチレス水栓などの設備が充実していたりと、家事が楽になるだけでなく、省エネタイプで家計にも優しい暮らしが実現可能です。

さらに、太陽光発電システムや蓄電池、HEMS（ホームエネルギーマネジメントシステム）などのスマートホーム設備を導入することで、エネルギーの自給自足や効率的な利用が可能になり、より快適で持続可能な住まいを実現できます。

保証が十分

新築住宅は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により、10年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。これは、住宅の基本構造部分（柱、梁、基礎など）や雨水の浸入を防ぐ部分（屋根、外壁など）に瑕疵（欠陥）があった場合、住宅会社が無償で補修を行う責任を負うというものです。

たとえば、引き渡し後10年以内に雨漏りが発生した場合、その原因が基礎部分の欠陥であれば、住宅会社は無償で補修を行う必要があります。これはどのハウスメーカー・工務店で建てても共通する保証です。

また、万が一住宅会社が倒産した場合でも、保険法人から2000万円までの補修費用が支払われるため安心です。

税制優遇もある

新築住宅を購入する際は、さまざまな税制優遇措置を活用することで、初期費用や維持費を大幅に軽減できます。

たとえば、住宅ローンを利用して新築住宅を購入した際に利用できる住宅ローン控除なら、年末のローン残高に応じて所得税が控除されます。また、新築住宅なら不動産取得税や固定資産税、登録免許税の軽減措置が適用されるのもポイントです。

一方で、これらの税制優遇は、住宅の種類や床面積、所得などの条件により適用されないケースもあります。新築住宅を購入する際は、税制優遇について事前に確認し、賢く活用しましょう。

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新築物件のデメリット

最新の設備や技術が取り入れられる新築物件ですが、その一方で注意したいポイントもいくつかあります。後悔のない住まい選びにつなげるためにも、次に紹介するデメリットについて事前に把握しましょう。

費用が高くなる

新築物件を選ぶ上で、もっとも考慮すべき点はやはり費用です。立地、間取り、デザインによって価格は大きく変動しますが、一般的に新築物件の購入費用は中古物件の2倍から3倍になることが多いと言えるでしょう。

「新築を手に入れるのだから、ある程度の出費はやむを得ない」という考え方もあるでしょう。しかし、住宅購入は人生における大きな買い物です。将来のライフプランも考慮し、資金計画は慎重に立てる必要があります。

住宅ローンを利用する場合、毎月の返済額だけでなく、金利や返済期間も比較検討することが大切です。また、諸費用や税金など、物件価格以外にかかる費用も忘れずに計算に入れましょう。

住み心地がイメージしづらい

新築物件は、まだ誰も住んだことのない真新しい空間ということもあり、住み心地を具体的にイメージするのが難しいという側面があります。

もちろん、新築物件は中古物件に比べて断熱性や気密性などの性能が高く、最新の設備も導入されているため、快適な住環境が期待できます。しかし、実際に住んでみると想像していた住み心地と異なるケースもあるでしょう。

また、住まい自体の外観や内装も、図面やCGだけでは質感や色合い、空間の広がりなどを十分に感じ取ることができません。特に、プランの素材や設計が家族のライフスタイルや体に合っているかどうかは、実際に生活してみないと判断できない部分が大きいと言えます。

近隣の環境がイメージしづらい

周辺環境については、モデルルームやパンフレットなどで情報を得ることはできますが、実際に生活してみないと分からないことも多くあります。

たとえば、日当たりや風通し、騒音、近隣住民の雰囲気などは、入居後に初めて気づくこともあるでしょう。また、住まいからの景観も、時間帯や季節によって変化するため、事前に完全に把握することは困難です。

理想通りの立地条件を叶えることは、非常に難しいのが現状です。新築物件を手に入れる際には、立地や利便性の妥協が必要になると理解しておきましょう。

工期が長い

新築物件、特に注文住宅の場合、完成までには相応の時間がかかることを覚悟しておく必要があります。たとえば土地探しから始める場合、理想の土地が見つかるまでに時間がかかります。希望条件に合う土地が見つかったとしても、契約や各種手続きに時間を要するため、土地探しから着工まで半年以上かかることも珍しくありません。

土地が決まったあとも、間取りやデザイン、設備などをじっくりと検討するため、設計期間も数ヶ月単位でかかることがあります。

もしも住まい探しから入居までの時間を短縮したいなら、建売住宅や中古住宅を検討することも選択肢の一つです。

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中古リフォームのメリット

中古リフォームには、新築物件にはないメリットがいくつかあります。特に大きいのは、費用面が抑えられるという点です。ではここで、中古物件を購入しリフォームする場合のメリットについて、くわしくご紹介しましょう。

生活がイメージしやすい

新築とはちがい、中古物件は実際に建っている建物を内見できるため、生活がイメージしやすいメリットがあります。間取りや広さ、日当たりなどを自分の目で見て確かめることができるほか、周辺環境や近隣住民の雰囲気も事前に把握できるでしょう。

また、リフォーム前提で中古物件を選ぶなら、現状の間取りや内装にとらわれることなく、リフォーム後の住まいをイメージできます。壁を取り払って広々としたリビングにしたり、水回りの位置を変更して家事動線を改善したりと、自由な発想でリフォームプランを考えることができるでしょう。

古民家や和モダンの雰囲気

中古物件をリフォーム・リノベーションする魅力の一つは、新築では決して味わえない独特の雰囲気を創り出せることです。

特に近年人気を集めているのが、古民家リフォームです。たとえば、昔ながらの太い梁や柱をそのまま見せたり、土間をリビングに取り込んだりすることで、歴史を感じさせる温かみのある住まいになります。また、古民家の持つ素材やデザインを活かしつつ、現代的なデザインや設備を取り入れた和モダンスタイルも人気です。

古民家の持つ歴史や趣と、現代的な快適さや機能性を融合させることで、唯一無二の住まいを手に入れることができるでしょう。

費用が安いケースが多い

中古物件は、一般的に新築物件よりも価格が安いため、購入時の初期費用を大幅に抑えることができます。また、リフォーム費用を含めても、多くの場合、新築物件を購入するよりも経済的です。

たとえば、立地や広さ、間取りなどが理想に近い中古物件を購入し、内装や設備を自分好みにリフォームすることで、新築同様の快適な住まいを実現できます。壁紙や床材を張り替えたり、最新の設備を導入したり、間取りを自由に変更したりと、リフォームの内容によっては、新築物件以上の満足感が得られるかもしれません。

リフォームで自由度が高くなる

中古物件のリフォーム・リノベーションは、間取りや内装、設備などを自由に選択できるため、理想のライフスタイルを叶える住まいを実現できます。

特に近年人気を集めているのが、築年数を重ねた住まいの個性を活かすリフォームです。たとえば、古民家ならではの趣を活かした空間や、和のテイストを取り入れたモダンなデザインは、新築では決して味わえない独特の雰囲気を醸し出します。

自由度の高さだけを見れば注文住宅に劣りますが、家族のライフスタイルや好みに合わせて、自分だけの理想の住まいを作り上げるのも中古リフォームの魅力です。

中古リフォームのデメリット・注意点

中古リフォームで注意したいポイントとしては、建物の劣化やリフォームの自由度についてです。状況によっては思い通りのリフォームができないこともあるでしょう。ここで、中古リフォームのデメリットや注意点について3つのポイントをご紹介します。

見えない部分が劣化している可能性

中古物件をリフォームする際、建物の基礎部分や構造に関わる部分に手を加えることはできません。目に見えない部分で劣化が進んでいると、どんなに内装を美しくリフォームしても、建物の強度に不安が残るでしょう。

また、築年数の古い住宅では、耐震性や断熱性が低い場合があります。これらの性能は、リフォームで改善できる範囲に限界があるため、快適な暮らしを送る上で支障となる可能性も考えられます。

古い住宅を購入する際には、事前に専門の業者に依頼して建物全体の調査を行うことが重要です。基礎部分や構造、耐震性、断熱性などをしっかりと確認し、安心してリフォームできる物件を選びましょう。

リフォームに制約はある

リフォームは、既存の建物を活かしながら、住み心地やデザインを向上させるための手段です。しかし、リフォームはあくまで部分的な修繕であり、建物を根本的に建て替えるわけではありません。建物の構造によっては、間取りの変更や設備の移動などに制限が生じる場合があります。

たとえば、建物の耐力壁や柱に関しては撤去や移動ができないケースがほとんどです。また、配管の位置も、構造上の理由やマンションの規約などによって、自由に変更できないことがあります。

理想通りのリフォームができない場合もあることを理解しておきましょう。

住宅ローン審査が難しくなる

中古物件を住宅ローンで購入する場合、新築物件と比べてローン審査が厳しくなる傾向があります。中古物件は築年数の経過とともに担保としての価値が下がってしまうため、金融機関側が融資リスクを考慮して、慎重に審査するのがその理由です。

中古リフォームで住宅ローンを利用する場合は、頭金（自己資金）を多く用意して借入額を減らしたり、複数の金融機関に相談して比較検討したりすることをおすすめします。また、物件購入費用とリフォーム費用の両方をまとめて借りられる住宅ローンも検討しましょう。

家づくりのご相談は”ロゴスホーム”へ

ロゴスホームでは、新築物件の選択肢として注文住宅のほかに、セミオーダー住宅や建売住宅をご用意しています。いずれの新築物件においても、断熱性や省エネ性能の高い家づくりに取り組んでおり、お客様のご希望やライフスタイル、ご予算に合わせたプランがご提案可能です。

住宅性能や住み心地はショールームやモデルハウスでもご体験いただけます。ご見学、ご相談は無料なので、家づくりに関するお悩みはロゴスホームまでお気軽にご相談ください。

まとめ

新築は家づくりの自由度が高く、耐震などの住宅性能が高いメリットもありますが、同時に費用面が高くついたり、生活イメージがしにくかったりというデメリットもあります。同じく中古リフォームにも、費用が安く新築には出せない魅力もありますが、構造面に不安があったり、住宅ローン審査が厳しかったりと見過ごせないデメリットもあります。住まい選びで大切なのは、それぞれのメリット・デメリットを理解することです。予算面で中古リフォームを検討中なら、セミオーダー住宅や建売住宅という選択肢もあります。くわしくは、ロゴスホームまでお気軽にご相談ください。