宅地・分譲地の違いは？それぞれのメリットデメリット・注意点をご紹介

マイホームを建てる土地を探す際、宅地か分譲かで悩む人も多いのではないでしょうか。一見違いがないように見える土地でも、それぞれメリット・デメリットは異なるため、どちらが良いか一概に言えません。

本記事では、宅地と分譲地それぞれの違いや選ぶ際の注意点についてくわしく解説します。住宅用地の知識を身に付けたり、不安や疑問を解消したりすることで後悔のない土地探しができるので、今後マイホームの建築を検討する方は参考にしてみてください。

宅地分譲とは

宅地分譲は、住宅を建てる目的で整地された土地（宅地）を販売することを指します。

主に、不動産会社やハウスメーカーが大規模な土地を購入し、造成して複数の区画に分け、それぞれを個別に販売します。一つの地域がまるごと新しい住宅街になるイメージです。

まずは、宅地と分譲の定義について解説していきます。

住宅用地の種類	定義
宅地	建物の敷地、およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地
分譲	広い土地を区画整理して宅地用に販売する土地

宅地とは

宅地は、土地の登記記録に記載される地目の一つです。

土地は、用途によって登記記録に記載される地目が異なります。用途は「田」「畑」「山林」など23種類の地目に分かれていますが、その中の一つである「宅地」ｆは建物や住宅を立てるための土地を指しています。簡単に言い表すなら「家を建てられる土地＝宅地」といったところです。

土地の地目は、登記記録を見ると簡単に把握できます。法務省の「登記・供託オンライン申請システム」から登記記録を入手できるため、もしも希望の土地がある人は調べておくとよいでしょう。

また宅地ではない地目の土地に家を建てる場合は、建築後に土地の地目を宅地に変更することが可能です。

分譲地とは

分譲地とは、不動産会社などが広い土地を一括で仕入れ、その土地を区画整理して宅地用に販売する土地です。簡単に言い表すなら「土地の集合住宅」といったところです。

もともと田畑や山林であった土地を、住みやすいように整備しています。販売時点で電気やガス、水道などのインフラ工事が行われているのも大きなポイントと言えるでしょう。

また、分譲地は土地だけで販売されるケースや建売住宅とセットで販売されるケース（分譲住宅）があります。土地のみの場合でも「建築条件付き土地」などと呼ばれるように、家を建てる施工会社が指定されるケースも多いです。

分譲地の場合、すでに同じエリアで家が建っていたり、スーパーや公園などの周辺環境が整っていたりと宅地には見られない特徴もあります。

宅地・分譲地のメリット

まずは宅地のメリットについて解説します。

【宅地のメリット】
・建築会社（施工業者）が自由に選べる
・将来的な資産価値が期待できる
・地価が上昇する可能性がある
・ライフスタイルに合った環境を選べる

宅地は、分譲地と違って建築条件がついていない土地が多いため、複数の建築会社に見積もりを取って比較検討したり、自分に合う建築会社を選んだりできます。これにより間取りやデザイン、設備など設計上の自由度も高くなるでしょう。

さらに、立地条件や経済状況などによって地価が上昇する可能性があるため、宅地は将来的な資産価値も期待できます。土地の相続性の評価額が抑えられやすいため、相続税対策にも有効と言えるでしょう。

なにより、さまざまなタイプのエリアから選べるのが宅地の魅力です。自然豊かな場所、また便利な都市部など、ライフスタイルに合う環境が選べます。

続いて、分譲地のメリットを紹介します。

【分譲地のメリット】
・電気・ガス・水道がすでに引き込まれている
・境界がはっきり決められている
・手頃な価格で販売されている
・生活利便性が考慮されている

分譲地はインフラが整備された状態で販売されているため、すぐに建築可能です。境界がはっきり決められているので、建築トラブルも避けられます。

また、土地をまとめて区画整理している関係上宅地よりも開発コストが抑えられているため、手頃な価格で販売されているのが分譲地の魅力です。さらに、分譲地は街づくり計画が事前に考慮されているケースも多いため、住みやすさや生活利便性にも優れています。

宅地・分譲地のデメリット

では、宅地のデメリットには何があるのでしょうか。

【宅地のデメリット】
・電気・ガス・水道を引き込む工事費用がかかる
・土地の解体費用がかかるケースもある
・境界が決まっていない可能性がある
・擁壁（ようへき）に対する費用がかかる場合がある
・周辺住民の人間関係がすでに出来上がっている

宅地の大きなデメリットは、分譲地と違って土地の購入費以外にさまざまな費用が発生する点です。古家付きの土地なら、解体費用を負担する必要もあります。高低差のある土地なら、擁壁工事が必要だと言われることもあるでしょう。

また、境界がはっきり決まっていない状態だと隣地所有者とのトラブルに繋がります。なにより、新規の分譲地と違って周辺住民の人間関係がすでに出来上がっているケースも多く、地域の慣習やルールまで形成されていることもあります。人によっては抵抗感を持つ場合もあるでしょう。

続いて分譲地のデメリットです。

【分譲地のデメリット】
・建築会社が決められているケースが多い
・土地の広さを自由に決めることが不可能
・交通利便性が期待できない場合がある

分譲地はあらかじめ「建築条件付き土地」で販売されているケースが多く、建築会社が決められている場合がほとんどです。お願いしたい建築会社があらかじめ決まっている人にとっては不利と言えるでしょう。

また区画整理された状態で販売されている以上、土地の広さを自由に決めることができないため、家を建てる際は分譲地の面積や形状の範囲内で設計する必要があります。

なにより、分譲地はある程度大きな面積の土地を整備しているため、交通利便性の悪い郊外に位置しているケースがあります。スーパーや学校など生活利便性が優れていても、交通利便性が優れているとは限りません。

宅地・分譲地の注意点

宅地と分譲地を選ぶ際、共通する注意点が3つあります。

・建ぺい率
・容積率
・北側斜線制限

建てられる家にはさまざまな規制が設けられていますが、建ぺい率・容積率・北側斜線の3つにおいては、同じ土地面積でも家の広さや形に影響を及ぼすため注意しなくてはなりません。

注意点①　建ぺい率

建ぺい率は、敷地面積に対する建築面積の割合です。宅地や分譲地によっては「建ぺい率40％・容積率80％」などという厳しい条件が課せられている場合があります。たとえ土地面積が広くても、建ぺい率の制限により狭小住宅になる可能性もあるでしょう。

希望の土地があれば、まず都市計画法で定められる「用途地域」を確認すると、建ぺい率の上限が把握できます。建ぺい率を最大限活用するためにも、建物の配置や形状を慎重に検討した設計を依頼しましょう。

注意点②　容積率

容積率は、敷地面積に対する延床面積の割合です。たとえば100㎡の土地で容積率200％となっている場合、1階・2階合わせて200㎡までの建物を建てられます。しかし同じ土地で容積率80％の場合は、同じ敷地で建物の占める面積が大きくなるため、庭が狭くなったり、日当たりが確保しづらかったりとデメリットが発生します。

容積率は、建ぺい率同様に「用途地域」を確認すると上限を把握することができます。宅地や分譲地を購入する前に、必ず確認するようにしましょう。

注意点③　北側斜線制限

北側斜線制限は、自分の家の北側に建てる建物の高さを制限し、隣家の日当たりに配慮する規制です。仮に北側斜線が5mかつ0.6度の勾配をつけなければならない場合、屋根が斜傾する関係で2階の天井の一部が低くなるため、腰をかがめなければならない場所ができてしまいます。

とはいえ、北側斜傾の規制が緩和されるケースもあります。まずは建築会社などの専門家へ調査を依頼して、北側斜線が家づくりに影響するか事前に把握すると安心です。

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まとめ

同じ住宅用地でも、宅地と分譲地はそれぞれにメリット・デメリットが存在します。ライフラインが整備され、きちんと区画整理されている分譲地はコストパフォーマンスに優れていますが、建築会社や設計の自由度に関しては宅地が有利です。予算や要望に合わせて、どちらが最適な住まいに近づけるか比較検討するとよいでしょう。土地探しでお悩みの方は、ロゴスホームまでお気軽にお尋ねください。