土地購入の流れと手続き！登記から売買契約までの注意点

家を建てるには土地が欠かせません。家づくりの前に、土地探しから始める方もいらっしゃるでしょう。

しかし、土地購入と家の建築計画をどのように連携させるべきか知っている方は、多くありません。さらに、不動産手続きやローン手続きも難しいですよね。

この記事では、これから土地の購入を考えている方に向けて、土地購入の流れや注意点、建築計画と連携させるポイントを紹介します。

記事を読んでもらえれば、土地探しで不安な点を解決できますよ。

土地の購入の流れ

土地を購入する流れは、土地探しから始まり仮押さえ、住宅ローン審査、不動産売買契約、金銭消費賃貸契約（金消契約）などのステップを経て引き渡しとなります。まずは、土地の購入の流れとどのくらい期間がかかるのかを把握しておきましょう。

＜希望の土地が見つかってから引き渡しまでの手順と期間＞ ①買付証明書の提出 　　　↓　 ②住宅ローンの事前審査 　　　↓　審査にかかる期間は3～4日 ③土地売買契約の締結 　　　↓　買付証明書提出から土地売買契約までは1週間～10日 ④住宅ローンの本審査 　　　↓　結果が出るまで1～2週間 ⑤金融機関との金銭消費貸借契約 　　　↓　不動産売買契約から1～2か月 ⑥残金決済・土地引き渡し

①買付証明書の提出

＜買付証明書の注意点＞
・買付証明書を提出したからといって必ず購入できるとは限らない
・人気の物件では購入希望金額を下げ過ぎないようにする
・交渉が進み契約段階でのキャンセルは法的責任が問われる

買付証明書には提示価格より値下げした購入希望金額を記載できるとはいえ、安すぎると交渉が通らないケースもあります。

基本的には、買付証明書を提出すると提出した順番で検討され、売主が条件に納得すれば契約に進みます。

しかし、人気の土地で同時に購入希望者が複数いるなら、当然高い価格で売りたいのが売主の心理です。
どうしても購入したい土地なら、あまり希望額を下げ過ぎないよう注意しましょう。

もうひとつの注意点は、法的責任が問われるタイミングです。
買付証明の段階ではキャンセル可能とはいえ、交渉が承諾されて契約に進むとキャンセルはできません。
買付＝交渉する以上は、購入する前提で申し込みしましょう。

②住宅ローンの事前審査申請

買付証明書を提出した後、住宅ローンの事前審査をおこないます。

事前審査の目的は、希望する融資額・返済計画で、金融機関から借り入れ可能かどうかの確認です。
事前審査を通過しなければ、売買契約に進めません。

金融機関は、買主の年収や他の借入状況・物件価値を総合的に審査します。
審査期間は通常3～4日、長くても1週間程度で結果が分かります。
ただし、物件を仮押さえできる期間は限られているため、買付証明書の提出前に事前審査することもあります。

どの金融機関で借入するか迷っている方場合は、このタイミングでいくつかの金融機関に事前審査を申請して比較すると良いでしょう。

事前審査では、以下の書類を提出します。

＜事前審査の必要書類＞
・本人確認書類：免許証、保険証など
・収入証明書：源泉徴収票、確定申告書など
・購入予定物件の資料：購入予定物件の図面、物件概要書、価格表など

審査を通過するポイントは、安定した収入や適切な借入比率、他のローン残高の少なさなどです。
たとえば、借入額が年収に対して多すぎる場合や転職直後で収入が安定しない場合は、審査に不利といわれます。

③土地売買契約の締結

手付金を支払う

土地売買契約では、手付金の支払いを行います。手付金は上限を20％とし、相場としては土地代の5～10％程度の金額で、土地代金の一部として扱われます。

不動産会社などの業者を通して土地を購入する場合は、仲介手数料の50％の支払いが発生するので注意が必要です。

土地の購入金額が2,000万円なら、手付金として200万円程度の金額になります。買付証明書提出から土地売買契約までは1週間～10日ほどしか期日がありません。手付金は現金で支払うため、事前にある程度まとまった金額を用意しておきましょう。

重要事項説明を受ける

＜重要事項説明のチェックポイント＞
・面積や境界線、セットバックの必要性などの土地情報
・住宅ローン審査が通らなかった場合の対応
・契約解除時の手付金返還について
・固定資産税の支払い状況
・土地代金の支払期日

土地売買契約を締結する前に、宅地建物取引士による重要事項説明があります。
重要事項説明書には「対象物件に関する事項」と「取引条件に関する事項」について、以下の内容が記載されます。

たとえば、物件の所在地や面積といった基本情報から、契約の解除に関する取り決めも説明されます。

法令上の制限などわかりにくい専門用語もありますが、不明点があれば質問をして、納得してから契約に進むようにしましょう。

④住宅ローンの本審査

住宅ローンの本審査は、事前審査よりも厳格に申込者の返済能力や物件の担保価値を確認します。
事前審査を通過していても、融資の可否が正式に決定されるのは本審査です。

本審査では、以下の書類を提出します。

＜事前審査の必要書類＞
・本人確認書類（免許証、保険証など）
・収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）
・住民票謄本
・印鑑証明書と印鑑
・購入物件の情報書類（平面図、売買契約書など）

審査期間は通常1〜2週間程度かかります。
事前審査を通過している人が本審査をクリアできる通過率は、95％ほどといわれています。
ほとんどの人が通過できるものの、事前審査と本審査で状況が変化して通過できないケースがあるのも事実です。

⑤金融機関との金銭消費貸借契約

住宅ローンの本審査に通過した後は、金融機関と金銭消費貸借契約を結びます。
金銭消費貸借契約とは金銭を貸し借りする契約のことで、金消（きんしょう）契約とも呼びます。

住宅ローンの融資条件や返済方法・金利などに同意し、買主が金融機関と結ぶ契約です。

＜金消契約の必要書類＞
・実印
・印鑑証明書
・本人確認書類
・収入印紙
・住民票
・土地の売買契約書の原本

書類を提出し、契約内容の説明を受けたうえで署名・捺印を行います。
金銭消費貸借契約を結ぶ際には、以下の内容を確認します。

・借入金額
・返済期間
・金利の利率や種類（変動金利か固定金利）
・返済方法（元利均等返済か元金均等返済か）
・団体信用生命保険の加入条件

契約後は、基本的に条件の変更ができません。
たとえば団体信用生命保険は、借入主が万が一重篤な病気にかかったり死亡したりした際に債務がなくなる保険です。現在の健康状況に応じて、どのプランを選ぶべきか判断します。
契約内容をしっかりと納得したうえで署名・捺印を行いましょう。

⑥残金決済と土地の引き渡しの流れ

金融機関との金消契約が完了したら、残金を決済し土地の引き渡しを行います。

決済日当日の流れは以下の通りです。

＜土地決済当日の流れ＞ 住宅ローンの土地融資分を実行 　　↓ 手付金を差し引いた土地代金の残額を支払い 　　↓ 残額の支払いを売主が確認 　　↓ 司法書士によって所有権移転登記 　　↓ 土地引渡し

残金決済では、借入額から手付金を差し引いた残額を買主が支払い、売主が確認したら土地の引き渡しへと進みます。

所有権移転の登記申請も同時に行うため、売主・買主のほかに司法書士が金融機関に集まるのが一般的です。

買主は司法書士から登記必要書類の説明を受け、登記申請をします。登記手続きを行う司法書士への報酬が発生しますので、20万〜40万円程度の金額も用意しておきましょう。

なお、不動産売買契約から土地の引き渡しまでには、1～2か月くらいの期間がかかります。

土地購入の注意点

土地の用途地域と建築制限を確認する

＜購入する土地のチェックポイント＞
・希望する土地がどの用途地域になるか
・セットバックや高さ制限など法令上の制限はあるか
・建ぺい率はどの程度か

希望の土地を探す際には、土地のあるエリアや周辺環境、面積などの希望条件に加え「用途地域」や「高さ制限」といった建築制限についても確認します。

用途地域とは、土地利用の目的を指定する、都市計画法上の区域分けです。
住居系の用途地域が8種類、商業系・工業系の用途地域は5種類あり、土地がどの用途地域に属しているかによって、建蔽率や高さ規制、周辺に建てられる可能性のある建物が異なります。

＜13種類の用途地域＞

住居系	第一種低層住居専用地域 第二種低層住居専用地域 第一種住居地域 第二種住居地域 第一種中高層住居専用地域 第二種中高層住居専用地域 準住居地域田園住居地域	住宅の建築を目的とした地域 大きな工場や商業施設などは建設ができない、もしくは制限されている
商業系	近隣商業地域 商業地域	大型商業施設や遊戯施設などの建設ができる地域
工業系	準工業地域 工業地域 工業専用地域	工場や倉庫など工業系建築物の建設ができる地域

たとえば、住居系のなかでも最も規制の厳しい「第一種低層住居専用地域」は、建てられる高さが10mや12mなどに制限され、一般的なコンビニや飲食店は建てられません。
建蔽率も低く、敷地目いっぱいに住宅が建てられないように制限されている、いわゆる閑静な住宅街エリアです。

一方、同じ住居系でも「第一種住居地域」では、3000㎡までの店舗やホテルなども建てられます。建物高さの制限もなく、3階建て住居も建てられます。

土地には、こうした用途地域だけでなく、建蔽率や高さ制限、前面道路の幅が狭いときにはセットバックといった法的制限があります。
用途地域と法的制限は自治体の窓口やホームページで調べられます。専門用語が多いので、不動産業者や住宅会社に調べてもらい、希望の家が建築可能かか事前に確認しましょう。

インフラ状況を詳細にチェックする

土地を選ぶ際は、インフラの状況も確認します。

＜インフラのチェックポイント＞
・上水道が敷地内に引き込まているか
・下水道エリア、もしくは浄化槽エリアのどちらか
・都市ガスのエリアかどうか
・前面道路に電柱や電線があるか

上下水道・ガスなどのライフラインが整っていない土地では、引き込み工事にも費用がかかるためです。
住宅用地であれば上下水道が敷地内に引き込まれている土地が多いですが、農地や郊外の土地では前面道路にもインフラ整備がされていないケースもあります。

インフラ整備の状況は、地域の水道局、ガス会社、電力会社でそれぞれ確認できます。不動産物件ならすでに調査されて、物件概要に記載されていることが多いでしょう。

インフラが未整備の敷地では引き込み工事が必要となります。

各インフラの引き込み工事費用の相場

・上下水道：30〜80万円 ・ガス：5〜20万円 ・電気：5〜15万円

工事費用は本管から敷地までの距離や道路の状況によって変動します。
引き込み工事が必要なら、住宅会社にどのくらいの工事費用がかかるか相談してください。

境界確定と越境物の確認方法

境界とは、どこからどこまでが所有できる土地かを判断するものです。地面に打ち込まれた「境界杭」で示されています。

古くからある住宅エリアでは、境界杭が設置されていなかったり、隣地の樹木やフェンスなどが越境していたり、境界があいまいになっている土地もあります。
境界が不明確なまま取引を進めると、近隣トラブルや将来的な紛争につながりかねません。
現地では必ず境界が確定されているかをチェックしましょう。
杭が見当たらない場合や越境が疑われる場合は、土地家屋調査士に測量を依頼し、隣地所有者と立会いのうえ境界確定をおこないます。境界確定には30〜50万円ほどの費用が必要です。

境界トラブルを防ぐには、以下の点をチェックしましょう。

＜境界のチェックポイント＞
・敷地の4隅すべてに、地面の境界杭があるかどうか
・境界杭で示される境界ラインを隣地の樹木やフェンスが越境していないか
・境界杭がない場合、境界確認書や測量図があるか
・境界確定が必要な場合、隣地所有者との立会いが可能か

不動産業者から購入する土地なら、すでに境界確定されているか引渡しまでに行われるケースがほとんどです。
もし境界が不明確な土地を購入検討するなら、誰がどのタイミングで境界確定するのかを確認しましょう。

地盤調査の重要性と事前調査の方法

土地の購入では見た目だけではわからない地盤の固さも重要です。地盤が弱いと家を建てる前に地盤改良工事を行う必要があり、100万円～300万円程度の工事費用が発生する恐れもあります。

地盤調査の方法には、スウェーデン式サウンディング試験、ボーリング調査などの種類があり、費用相場が異なります。

新築物件では業者に地盤調査が義務付けられていますので、不動産会社やハウスメーカーなどにも確認してみてください。

地盤調査の種類と費用相場

地盤調査は調査方法によって費用相場が異なります。

	調査方法	費用相場
スウェーデン式サウンディング試験	地盤にロッド（鉄の棒）を垂直に突き刺し、その沈み方によって地盤の固さを測定	5万円程度
表面波探査	調査対象地に等間隔で受振器を設置し、人工的に振動を起こしたときの表面を伝わる表面波速度で地盤を測定する	5〜8万円程度
ボーリング調査	穴を掘り、地盤の状況や地層境界の深度などを調べる	25〜30万円程度

地盤改良が必要なケースと対策費用

事前の地盤調査によって軟弱地盤と判定されるとは、家を建設する前に地盤改良工事を行います。

地盤改良工事は主に3種類の工法があり、軟弱地盤の深さによって使い分けられています。

＜地盤改良工事の種類と費用相場＞

種類	工事の方法	費用相場
表層改良工法	軟弱地盤が地表から2m以下のときの工事。 地表から2mほどの土にセメントなどの凝固材を混ぜ合わせて固める	20～40万円程度
柱状改良工法	軟弱地盤が地表から2m～8m程度のときの工事。 地面にコンクリートの柱を複数本注入し、その上に建物を建設する	40～70万円程度
鋼管杭工法	軟弱な地盤が地表から5m～10m程度のときの工事。 地面に鋼管杭を複数本埋め込み、その上に建物を建設する	90～130万円程度

家の建築計画と土地購入を同時に進める

家を建てる目的で土地を購入するのなら、建築計画も同時に進めることが重要です。
どのくらいの費用と期間がかかるのかを把握し、手続きがスムーズに進むよう準備できます。

家の建築までには、住宅会社を選定し、間取りや図面の打ち合わせ、契約などのステップがあり、工事に着工できるまでに3〜4か月ほどかかります。
土地の引き渡しが終わってから家の建築計画を始めていると、その分入居が遅れてしまいます。
買付証明書提出から引き渡しまでは1～2か月かかるのでこの間にも並行して建築計画をすすめられると、予定管理もしやすくなります。

少なくとも、住宅ローンの審査では建築プランも同時に提出するため、住宅会社の選定は同時に進めておいたほうがいいでしょう。

土地購入と家の建築計画を連携させるポイント

土地購入と家の建築計画の連携ができていると、土地選定の段階から暮らしや予算のイメージを把握できるうえ、入居までの期間も短く済むメリットがあります。

家の建築計画には1年ほどの期間がかかります。
国土交通省の調査では、注文住宅新築における土地の取得時期が1年前という割合が62.1%とデータ公開されています。

※参考：令和5年度 住宅市場動向調査|国土交通省

土地の決済が終わった時点で住宅ローン返済がスタートする金融機関もありますので、入居までの期間は家賃とローンの二重払いになる方もいるでしょう。

少しでも早く入居できるよう、土地購入と建築計画の連携がおすすめです。

土地と建物の総費用をどう考える？

土地の購入では、建物費用を含めた総費用を考えなければなりません。
総費用の予算に見合わない価格の土地を購入してしまうと建築費用が足りず、理想の家づくりができないためです。

総予算は、自己資金と住宅ローンの借り入れ額の合計で計算します。
住宅ローン借り入れ額は、無理なく毎月返済できる額からシミュレーションして上限を考えましょう。

全国平均では、土地と建物の費用バランスは6対4〜7対3で注文住宅を建てる方が多い傾向です。

※参考：住宅金融支援機構　フラット35利用者調査

ただし、総費用には、土地と建物の費用だけでなく外構費用や手続き費用といった諸費用も含める必要があります。
どのような諸費用が必要になるかは、以下の記事も参考にしてください。
新築戸建ての費用相場は？諸費用や価格ごとの間取りも紹介

ハウスメーカーと土地探しを同時に進めるメリット

ハウスメーカーと土地探しを同時に進められると、さまざまなメリットがあります。

＜ハウスメーカーと土地探しを同時進行するメリット＞
・理想の家ができるか、法的制限・インフラ・境界なども含め相談できる
・どの金融機関の住宅ローンが合っているかアドバイスがもらえる
・住宅ローン審査の際に、建物の本体費用や諸費用を含めた資金計画を提出できる
・土地購入手続きの途中から、間取りなどの打ち合わせを始められる
・土地購入手続きが終わり次第すぐに建築工事に取り掛かれる

全体の流れを通してスケジュール調整がしやすくなり、土地探しから入居までをスムーズに進められます。

土地購入から家の完成までのスケジュール管理

土地の購入後、家の建築計画には以下のような期間がかかります。

＜土地購入後の家の建築計画の流れ＞

スケジュール	流れ	所要期間
土地契約から引き渡し	土地の現地調調査・資金計画作成 　　　↓　 住宅会社選定	2～3ヶ月
建築プラン確定	間取りの打ち合わせ 　　　↓　 建築請負契約締結 　　　↓　 詳細・インテリアの打ち合わせ 　　　↓　 図面確定	1～2ヶ月
着工から完成	確認申請 　　　↓　 造成工事・地盤改良工事 　　　↓　 地鎮祭・基礎工事着工 　　　↓　 内外装工事 　　　↓ 完了検査	4～6ヶ月

土地の購入から、建物の打ち合わせを経て入居できるまでには、1年ほど期間がかかるケースもあります。
スムーズな家づくり計画のために、土地購入は建築計画と並行して行いましょう。

土地購入の全体まとめ

土地の購入時には、ほかの不動産売買と同じくいくつものステップを踏んでいかなければならず、すぐに引き渡しされるわけではありません。

6つのステップとそれぞれの注意点をおさらいしましょう。

6つのステップと所要期間の目安	注意点
①買付証明書の提出	・買付証明書を提出したからといって必ず購入できるとは限らない ・人気の物件では購入希望金額を下げ過ぎないようにする
②住宅ローンの事前審査審査にかかる期間は3～4日	・事前審査を通過しなければ、売買契約に進めない。 ・安定した収入や適切な借入比率でないと審査に通らない場合がある
③土地売買契約の締結買付証明書提出から1週間～10日後	・土地代金の一部を手付金として現金で支払う必要がある ・重要事項説明では不明点を残さず納得して捺印に進む
④住宅ローンの本審査審査にかかる期間は1～2週間	・事前審査を通過していても、本審査で通らない場合もある ・必要書類をそろえて提出する
⑤金融機関との金銭消費貸借契約不動産売買契約から1～2か月後	・借入金額、返済期間、金利条件などを確認して契約する ・契約後は条件の変更ができない
⑥残金決済と土地の引き渡し	・住宅ローンの実行、土地引き渡し、移転登記を1日でおこなう ・司法書士への登記手続きの報酬が発生する

今回ご紹介したように、土地購入の流れを把握し、その後の家の建築まで滞りなく進めるように事前に準備しておくと安心です。

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