中古マンション購入前に知っておくべき注意点・ポイントを解説

中古マンションを購入するとき、どんな点をチェックしておくべきか、お悩みの方も多いでしょう。高い金額をかけて購入する以上、失敗や後悔は避けたいところですよね。

そこで今回は、中古マンションを購入する前に知っておくべき注意点について、物件選びや契約、引き渡しの段階別に詳しく解説します。購入後に後悔しないよう、ぜひ参考にしてみてください。

中古マンション購入のためのチェックリスト

中古マンションを購入する際に、確認しておきたいポイントをチェックリストにまとめました。

段階	チェック	確認するポイント
資金計画	□	年収から適正費用を考える
	□	キャッシュフロー計画を立てる
	□	負債を差し引いた純資産額を算出する
	□	諸費用や初期費用も用意する
物件選び	□	リノベーションが必要か
	□	資産価値が落ちにくいか
	□	災害リスクはあるか
	□	築何年か
	□	管理状況や周辺環境に問題がないか
契約・引き渡し	□	固定資産税がかかる
	□	重要事項説明書の内容を理解する
	□	手付金を払う
	□	引き渡し前後も物件をチェックする

中古マンションの価格の決まり方

中古マンションを購入する際、最も気になるのが価格です。中古マンションの価格は、次のような点で変動します。

・築年数
・管理状況
・耐震性
・リノベーションの有無

それぞれについて詳しく解説します。

築年数

中古マンションの価格に最も影響を与えるのが、築年数です。一般的には、築古であるほど価格は下がります。築年数別の価格相場は、以下の表のとおりです。

築年数	価格（万円）	㎡単価（万円）	専有面積（㎡）
築0～5年	6,704	108.0	62.1
築6～10年	6,304	94.7	66.6
築11～15年	5,765	85.2	67.6
築16～20年	5,318	76.1	69.9
築21～25年	4,648	65.6	70.9
築26～30年	3,374	51.9	65.0
築31年～	2,318	41.2	56.3

出典：
（公社）東日本不動産流通機構　首都圏中古マンション築年帯別成約状況【2023年1～3月】

築25年を過ぎると、価格の下がり方は緩やかになる傾向にあります。築25年ほどが底値となりやすく、ほぼ土地の価格となるため、そのあと価格は下がりにくくなります。

管理状況

中古マンションの価格は、管理状況にも大きく左右されます。清掃や手入れなどの管理が行き届き、清潔に保たれているマンションであれば築年数が経過していても需要が高くなる傾向にあります。これは、管理状況が建物の維持や寿命に影響を与えるためです。

マンションの管理状況を可視化するため、適正に管理されているマンションを認定する「マンション管理計画認定制度」という国の制度が2022年4月から始まりました。認定されたマンションを購入する際は、フラット35で住宅ローンを組むときに金利を年0.25％ほど引き下げる優遇措置が5年間にわたり適用されます。

耐震性

安全な暮らしに欠かせない耐震性は、中古マンションの価格にも影響します。中古マンションの場合、新しい耐震基準が適用されているかがポイントです。

1981年6月以降に建てられた建物には新耐震基準が適用されていますが、それ以前は旧耐震基準の物件と考えられ耐震補強が必要なケースもあります。旧耐震基準で建てられたマンションは、新基準が適用された物件と比べると安全性が担保されていないため価格は低くなる傾向です。

リノベーションの有無

リノベーションがされているかどうかも、中古マンションの価格を左右する要素のひとつです。築年数が経過していても、リノベーションされた物件は価格が下がりにくくなります。新しい設備に改修したり間取りを整えたりすることで、快適さが向上すれば需要も高まるためです。

一方で、リノベーションされていない物件は、比較的安く販売されます。ただし、住宅設備や建具などが老朽化している可能性も高いので、購入後に自身でリノベーションやリフォームをしなければならないケースもある点には注意しましょう。

資金計画の注意点

中古マンション購入するための資金計画では、次の点に注意しましょう。

・年収から適正費用を考える
・キャッシュフロー計画を立てる
・負債を差し引いた純資産額を算出する
・諸費用や初期費用も用意する

それぞれ詳しく解説します。

年収から適正費用を考える

中古マンションを購入する際の資金計画では、まず「いくら使えるのか」を決める必要があります。予算は、世帯年収から算出します。

多くの人がローンを組んで購入するわけですが、注意したいのは「借入可能限度額」ではなく「無理なく返済できる金額」を借りることです。限度額ギリギリまで借りると、将来返済が負担になるおそれがあります。

返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）は手取り年収の20～30％ほどを目安に、負担なく返済できる適正な金額を算出しましょう。

キャッシュフロー計画を立てる

予算が決まったら、この先のキャッシュフロー計画を立てましょう。キャッシュフローとは、収入と支出の流れを指します。

毎月の手取り収入に対して、ローンの返済、生活費などの支出がいくらになるのか確認します。支出は普段の生活費だけでなく、レジャー費などのイベント費用のほか、ライフステージの変化にともなう費用も考慮しましょう。たとえば、子どもの進学にかかる費用や引っ越し代、車の買い替え費用、家のメンテナンス費用などです。

まとまった支出がある時期や金額を事前に把握しておき、それでも負担なく返済できるかどうかを検討することが重要です。

負債を差し引いた純資産額を算出する

予算を決めるときは、今ある借金などの負債を差し引いた資産から算出しましょう。現在の預金を丸々中古マンションの購入に使えるわけではない点には、注意が必要です。

カーローンやショッピングローンのほか、忘れがちなのが奨学金の返済です。この先、返済が必要な費用はすべて差し引いて残った純資産から予算を算出することで、負担のない計画が立てられます。

諸費用や初期費用も用意する

中古マンションを購入する際は、物件の本体価格以外に「諸費用」がかかります。諸費用とは、主に次のような費用を指します。

・不動産取得税
・印紙税
・登記費用
・司法書士に支払う依頼料
・仲介手数料
・引っ越し費用
・カーテン購入費用
・家具・家電購入費用

中古マンションの購入にかかる諸費用は一般的に、物件購入費の5～10％程度といわれています。3,000万円の物件であれば、150万～300万円ほどを見積もっておきましょう。

なお、諸費用は現金で支払うケースがほとんどであるため、ローンとは別に用意しておく必要があります。物件によっては、一定期間分の管理費や修繕積立金をまとめて前納する場合もあるので、事前に確認しておきましょう。

税金やマンション維持費も見積もっておく

中古マンションを購入したあと、継続した支払いが必要な費用もあります。次の費用については、あらかじめ見積もっておきましょう。

・固定資産税・都市計画税
・管理費・修繕積立金
・火災保険料
・駐車場・駐輪場代

固定資産税・都市計画税の金額は所有する物件によって異なりますが、年間10万～30万円程度が目安です。管理費や修繕積立金は、マンションの共用部分の維持や管理、修繕のために使われます。

平成30年度の国土交通省の調査によると、月当たりの管理費の平均は10,862円、修繕積立金（駐車場使用料等からの充当額を除く）の平均は11,243円でした。また、駐車場や駐輪場を利用する場合は使用料もかかるので、あわせて見積もっておきましょう。

参考：
国土交通省
「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」
国土交通省
「Ⅱ 平成30年度マンション総合調査結果」

物件選びの注意点

物件を選ぶうえで注意したい点は、次の5つです。

・リノベーションが必要か
・資産価値が落ちにくいか
・災害リスクがあるか
・築何年か
・管理状況や周辺環境に問題がないか

それぞれ詳しく解説します。

リノベーションは必要か

物件を選ぶときは、リノベーションが必要かどうかチェックしましょう。そのうえで自分が希望するリノベーションが可能かどうかも、確認しておきます。

物件によっては、マンションの管理規約上、間取りの変更ができなかったり水回りの配置が変えられなかったりする場合もあります。希望する形にリノベーションできるのか、工期やコストも考慮したうえで購入を検討しましょう。

すでにリノベーションが済んでいる物件は、住宅設備や見えない構造部分も改修されているかチェックしましょう。価格が過剰に上乗せされていないか、同等の物件と比較しておくのがおすすめです。

資産価値が落ちにくいか

購入時に資産価値が高いかどうかより、今後価値が落ちにくい物件を選びましょう。ライフステージや家族構成の変化によって、購入した物件を将来売却する可能性も視野に入れると、資産価値が高ければ売りやすくなります。

資産価値は、土地と建物両方の評価によって決まります。資産価値が下がりにくい物件の条件のひとつは、立地が良いことです。建物の価値は、時間の経過とともに下がっていくので、価格が下がりきった築25年以上の物件であればその先も落ちにくいと考えられます。

災害リスクはあるか

安心して暮らすためには、災害リスクのチェックは欠かせません。物件選びでは、次の災害リスクを把握しておきましょう。

・地震
・津波
・洪水
・暴風
・土砂災害
・液状化

これらの災害リスクをチェックするには、国土交通省が提供している
「ハザードマップポータルサイト」を確認するのがおすすめです。

マンションの耐震性も事前にチェックしましょう。1981年6月以前の旧耐震基準で建てられている場合は、耐震診断や必要な耐震補強工事を実施しているのか確認しておきましょう。

また、マンション直下の地盤の状況について知りたいときは、管理組合に問い合わせて設計図に記載されている「ボーリングデータ」を閲覧させてもらう方法があります。

参考：国土交通省「ハザードマップポータルサイト」

築何年か

築年数が古いほど価格は安くなりますが、一般的には25～30年ほどで底値となります。中古マンションを購入するのであれば、築26年以降の物件は販売価格が安いだけでなく資産価値が落ちにくい点でお買い得といえるでしょう。

ただし、販売価格は安くなる一方で、維持費や修繕費が高くなる傾向にあるほか、耐震性の心配も出てきます。一概に築年数だけで決めるのではなく、総合的な判断が必要です。

管理状況や周辺環境に問題がないか

マンションの管理状況は建物の寿命にも関わるため、物件選びでは重要なポイントです。管理状況を確認するには、エントランスやゴミ置き場などマンションの共用部分の清掃がされているかをチェックしましょう。また、管理組合の理事会や総会の議事録を閲覧させてもらう方法もあります。

そのほか、マンション周辺の次の点も事前に確認しましょう。

・騒音
・におい
・治安

近くの工場から悪臭がする、救急車のサイレンの音が気になるなど、現場に行かないとわからないこともあります。環境は時間帯によっても変動しやすいので、朝・昼・夜など時間を変えて足を運び、チェックするのがおすすめです。

契約・引き渡し時の注意点

契約や引き渡しの際に注意したいのは、次の4つです。

・固定資産税がかかる
・重要事項説明書の内容を理解する
・手付金を払う
・引き渡し前後も物件をチェックする

固定資産税がかかる

契約時に、固定資産税を支払う場合もあります。固定資産税は、毎年1月1日の時点で土地や建物を所有している人に課税されます。

年度の途中で物件を購入したときは、契約や引き渡しの日を境として、売主と買主で日割り計算するのが一般的です。そのため、契約時に固定資産税の精算が必要なケースもある点には注意しましょう。

重要事項説明書を理解する

契約時は、重要事項説明書や売買契約書、物件状況確認書、付帯設備表などの読み合わせをします。しかし、当日だけでは内容を十分に把握しきれない可能性もあるため、事前に目を通しておきましょう。特に、記載されている金額や期日に間違いがないか、よくチェックしておきます。

マンションのルールが記載されている管理規約についても、あらかじめ内容を把握しておきましょう。リフォームに制限がないか、ペットの飼育や楽器の演奏ができるかなど、契約後に後悔しないよう丁寧に確認しておきましょう。

手付金を支払う

中古マンションを購入する際は、売買金額の5～10％程度を「手付金」として支払う必要があります。手付金には複数の種類がありますが、中古マンションの購入で求められるのは、一般的に「解約手付」と呼ばれるものです。

契約を結んだあと、買主は支払った手付金を放棄することで解約できます。売主は、手付金の倍額を買主に支払えば解約が可能です。手付金は原則として現金で支払う必要があるため、契約時は現金の用意を忘れないようにしましょう。

引き渡し前後も物件をチェックする

引き渡し前後も、物件のチェックを怠らないようにしましょう。内覧の際に確認していたとしても、引き渡し時点で状況に変化がないか確認しておくことが大切です。

水回りの設備や、空調、建具などに、「付帯設備表」と異なる不具合がないか見ておきましょう。付帯設備表とは、売主が買主に引き渡す設備と、それらの不具合の有無について記載された表です。

中古物件の売買契約では付帯設備に保証が付けられるケースが一般的です。引き渡し後に、付帯設備表と異なる不具合があっても、保証期間内であれば売主に補償してもらえます。
気になる部分があったら、写真や動画などで記録して不動産仲介業者に連絡してみましょう。

注文住宅のご相談は”ロゴスホーム”へ

築21～25年の中古マンションの価格相場は4,648万円ですが、ロゴスホームなら同等程度の金額で注文住宅が建てられます。

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まとめ

中古マンションを購入する際は、築年数や耐震性、管理状況のほかリノベーションの有無などをチェックしましょう。そのほかにも、地震や津波、洪水などの災害リスクや周辺環境の確認も重要です。

借入限度額ではなく無理なく返済できる金額を算出し、余裕をもってローンを返済できるよう資金計画を立てましょう。