中古マンションの固定資産税はいくら？計算方法やシュミレーションを紹介

中古マンションを購入する際に気になる「固定資産税額」。マンションを所有している限り、毎年納税する税金です。
特に中古マンションの場合は、築年数や条件によって考慮すべき減税措置が異なり、計算が難しく感じるでしょう。

ここでは、中古マンションにかかる固定資産税について、基本の計算方法や主な軽減策を紹介します。築10年価格2,000万円と仮定した条件でのシュミレーションや計算方法も紹介しています。
読んでいただけると、固定資産税の基本が理解できますよ。

固定資産税とは何か

固定資産税は、土地や建物などの固定資産を所有している人に課される地方税です。
毎年1月1日時点の不動産所有者に対し、市区町村から課税されます。
不動産の評価額に基づいて計算され、所有者は毎年支払う必要があります。

固定資産税を払う時期

固定資産税の納付時期は、各市区町村によって異なりますが、一般的には年4回に分けて納付します。多くの自治体では、4月、7月、12月、2月の年4回が納付期限です。
具体的な納付日は、毎年4〜6月ごろに各自治体から送付される納税通知書に記載されています。

なお、中古マンションを購入した初年度は、1年間の納税額を日割りで計算することが一般的です。たとえば、引渡日が7月1日なら、7月1日から12月31日までの半年分を、決済のタイミングで売主に支払います。

固定資産税がかからないケース

マンションを所有していても固定資産税がかからない例外ケースもあります。

ひとつは、課税標準額が免税点未満の場合です。
中古マンションの場合、土地の課税標準額が30万円未満、建物の課税標準額が20万円未満なら、固定資産税は課税されません。
ただし、課税標準額が免税点を下回るケースは非常に稀です。

もうひとつは、借地権付のマンションの場合です。
借地権付とは、マンションの建物部分のみを所有し、土地部分は地主から借りている（借地権）契約形態のこと。
土地を所有していないため、マンション所有者は建物部分の固定資産税のみを負担し、土地部分の固定資産税はかかりません。

中古マンションの固定資産税の計算方法

中古マンションの固定資産税は、土地と建物それぞれに対して計算されます。計算式は以下の通りです。

固定資産税 = (土地の固定資産税評価額 + 建物の固定資産税評価額) × 税率（標準1.4%）

固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる不動産の評価で、購入金額ではありません。建物の構造・築年数・広さ、土地の広さ・形状などにより、不動産ごとに設定され、年ごとに固定資産税の納税通知書に記載されています。
一般に、土地の評価額は国土交通省の公示価格の7割程度に設定されます。建物の評価額は、新築時の建築費から経年減価を考慮して算出されます。

たとえば、固定資産税評価額が土地1,000万円、建物500万円の中古マンションの場合、固定資産税の計算は以下の通りです。

(1,000万円 + 500万円) × 1.4% = 21万円

なお、税率は各市町村が条例によって決められるため、一律ではありません。正確な税率は、各市町村の窓口やホームページで確認できます。

都市計画税とは

固定資産税と同様に、マンションの所有によって課税されるのが都市計画税。

都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業に要する費用に充てるために課される地方税です。固定資産税と同じく、毎年1月1日時点の不動産所有者に課税されます。

都市計画税の計算式は以下の通りです。

都市計画税 = 固定資産税評価額 × 税率（上限0.3%）

たとえば、固定資産税評価額1,500万円の物件の場合、都市計画税は次のように計算されます。

1,500万円 × 0.3% = 4.5万円

ただし、都市計画税は全ての不動産所有者に課税されるわけではありません。
課税対象が市街化区域内の不動産であることに加え、市町村によっては徴収しない自治体もあります。税率も、制限税率の0.3%を上限に、市町村によって決められています。

中古マンションの固定資産税の軽減税率

固定資産税は一定の条件下で税率が軽減される場合があります。
ここでは、中古マンションの固定資産税に関する主な軽減税率と、それによって減税されるケースについて詳しく説明します。

減税されるケース1： 住宅用地の特例措置

中古マンションの敷地に対して『住宅用地の特例』が適用されます。
この特例により、土地にかかる固定資産税が大幅に軽減されます。

小規模住宅用地（200㎡以下の部分）	一般住宅用地（200㎡を超える部分）
1/6に軽減	1/3に軽減

小規模住宅用地とは、住宅1戸あたり200㎡以下の部分を指し、一般住宅用地はそれを超える部分を指します。

たとえば、マンションの敷地面積が400㎡の場合、土地の半分は「小規模住宅用地」、半分が「一般住宅用地」となり、それぞれ軽減された税率で計算します。

減税されるケース2：新築住宅に対する減額措置

中古マンションであっても築浅の物件の場合なら、新築住宅に対する減額措置が適用される可能性があります。
戸建て・マンション問わず新築の居住用住宅に対する減税措置です。

居住部分の床面積120㎡までの部分について、課税評価額が1/2に軽減されます。
さらに、一定の要件を満たす認定長期優良住宅に該当する場合には、適用期間が2年間長くなります。

	減額割合	適用期間
一般の住宅	1/2	新築後3年間（認定長期優良住宅の場合は5年間）
3階建以上の中高層耐火住宅	1/2	新築後5年間（認定長期優良住宅の場合は7年間）

なお、居住部分の床面積が「一戸につき50㎡以上280㎡以下」の新築マンションが対象です。

減額割合が大きいため、適用期間が終了した翌年は、「固定資産税が上がった」と感じる方も多いようです。
築浅のマンションを購入した方は、適応期間終了のタイミングを心得ておきましょう。

減税されるケース3：改修を行った住宅に対する減額措置

所定のリフォーム工事がおこなわれているマンションの場合にも、固定資産税の減税をうけられることがあります。

耐震改修を行った住宅に対する減額措置では、1982年1月1日以前に建築された中古マンションで、一定の耐震改修工事を行った場合、固定資産税が減額されます。
また、バリアフリー改修を行った住宅に対する減額措置として、2026年3月31日までに一定の要件を満たすバリアフリー改修をおこなった建物も、固定資産税が減額されます。

	減額割合	適用期間
耐震改修	1/2	改修工事完了年の翌年度分
バリアフリー改修	1/3	改修工事完了年の翌年度分

これらの軽減税率によって、中古マンション購入後の固定資産税負担を軽減できる可能性があります。適用条件や期間が限定されているため、購入した中古マンションが該当するかどうかチェックしてください。
なお措置の適用には、各自治体への申告が必要です。詳細は、各市町村の窓口やホームページで確認できます。

2,000万円の中古マンションの固定資産税の相場をシュミレーション

続いて、2,000万円の中古マンションを例に、固定資産税の相場をシミュレーションしていきます。

固定資産税は、その年の評価額によって、以下のように計算します。

固定資産税 = (土地の固定資産税評価額 + 建物の固定資産税評価額) × 税率（標準1.4%）

実際の計算では、土地と建物それぞれに適用される軽減措置や経年減価を考慮します。

 シミュレーションの条件と固定資産税

2,000万円の中古マンションの固定資産税をシミュレーションするにあたり、以下の条件を設定します。

条件項目	条件
築年数	10年
固定資産税評価額	1,400万円（時価の70％と仮定）
専有面積	60㎡
土地の評価額	400万円（マンション価格の30%と仮定）
建物の評価額	1,000万円（マンション価格の70%と仮定）
建物	RC造・3階建て以上の耐火構造・準耐火構造住宅
税率	1.4%（標準税率）

土地の評価額は、一般にいわれる通り公示価格の7割と設定しています。建物の評価額は、新築時の建築費から経年減価を考慮します。

これらの条件に基づき、築年数別の固定資産税額をシミュレーションした結果は以下の通りです。

購入後	築年数	建物の固定資産税	土地の固定資産税	合計固定資産税額
1年目	築10年	14,000円	9,000円	149,000円
5年目	築14年	12,200円	9,000円	132,000円
10年目	築19年	10,000円	9,000円	109,000円
20年目	築29年	61,000円	9,000円	70,000円
30年目	築39年	41,000円	9,000円	50,000円
36年目	築45年	38,000円	9,000円	47,000円
40年目	築49年	38,000円	9,000円	47,000円

築年数が増えるにつれて税額が減少していく理由は、建物の評価額が年ごとに下がるためです。購入後すぐの固定資産税ほど高く、年を追うごとに減っていくことがわかります。
なお、築7年以下の中古マンションでは、新築住宅の軽減が適応され、購入後数年の課税額が1/2になることがあります。築浅の税額シミュレーションでは、これらを加味しましょう。

 中古マンションの固定資産税は、築45年を超えるとどうなる？

中古マンションの固定資産税は、一般的に築年数が増えるほど減少していきますが、築45年を超えると下がり方が緩やかになります。
これは、建物の評価額が最低限の水準に達するためです。

築45年を超えると非木造の建物評価額は新築時の20%で下げ止まり、それ以降は横ばいになります。

前章で紹介した表でも、購入後36年目以降変動していないことが読み取れます。

なお、実際の中古マンション購入時には、税理士やファイナンシャルプランナーといった専門家に相談のうえ、課税額のシミュレーションをおすすめします。

家づくりのご相談は”ロゴスホーム”へ

ロゴスホームは北海道と東北エリアを拠点に戸建ての注文住宅を建設しているハウスメーカーです。
マイホームとして、マンションを購入するか一戸建てを購入するか悩まれる方もいらっしゃいます。

その際は、購入価格だけでなく、住まい後のランニングコストも含め、総合的に判断されることをおすすめします。
マンションでも一戸建てでも、固定資産税のほか、さまざまな維持費が必要です。

ロゴスホームでは、住まい後のメンテナンスや、長い目で考えた資金計画まで丁寧にご案内します。
マンション・一戸建てどちらを購入するかご検討の場合でも、お気軽にご相談ください。

▶お問い合わせはこちらから

まとめ

中古マンションを購入すると、毎年固定資産税がかかります。

ただし、建物の不動産価値が下降していく特性から、だんだんと課税額も減少していくことが一般的です。また、さまざまな条件によって軽減措置が適用されており、税負担が抑えられることも。
購入前にどのくらいの固定資産税がかかるのか知りたい場合は、物件の詳細条件をもとに税の専門家に相談し、シミュレーションを依頼するのがおすすめです。

マンション購入も一戸建ても、マイホームを検討する際は、初期費用だけでなく継続的な費用計算が大切です。計画的に快適な住まいを選びましょう。