フラット35の審査基準や審査の流れは、マイホームの購入を検討する際に知っておきたいところですよね。スムーズにマイホーム計画を進めるためには、フラット35の詳細や民間金融機関の住宅ローンとの違いについて把握しておくことが重要です。
そこで今回は、フラット35の特徴やメリット・デメリット、審査基準や審査の流れなどについて詳しく解説します。審査に落ちる理由についても紹介しますので、住宅ローンを検討中の方はぜひ参考にご覧ください。
フラット35とは？
「フラット35」とは、独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間の金融機関が連携して提供する住宅ローンです。申し込みの窓口は、銀行、信用金庫、ネット銀行などで、金融機関によって金利や手数料が異なります。
最大の特徴は、返済終了まで金利が変わらない「全期間固定金利型」である点。返済額が確定しているため、資金計画を立てやすいのがメリットです。
審査は比較的通りやすいといわれており、契約社員や派遣社員でも利用できる可能性があります。省エネ性や耐震性などの基準を満たした住宅では、借入金利を一定期間引き下げられる「フラット35S」も選べます。
ただし、民間金融機関の住宅ローンと違って購入する住宅の技術レベルにも審査がある点には注意が必要です。ここでは、フラット35のメリットとデメリットについて詳しく解説します。
メリット
フラット35を利用するメリットは、次の点です。
・返済額が変わらず返済計画を立てやすい
・保証料や繰り上げ返済の手数料がかからない
・審査が緩やかで通りやすい
・団体信用生命保険への加入が必須ではない
・自己資金額の割合に応じて金利を下げられる
返済額が変わらず返済計画を立てやすい
フラット35は返済が終わるまで金利が変わらず、毎月の返済額が一定であるため、返済計画を立てやすいのが特長です。民間金融機関の住宅ローンの変動金利や固定金利期間の場合、金利変動のリスクがありますが、フラット35では返済額が増加する心配がありません。
借り入れる時点で毎月の返済額が確定しており、確度の高いシミュレーションができます。
保証料や繰り上げ返済の手数料がかからない
フラット35では住宅金融支援機構そのものが保証を請け負うため、保証人が不要で保証料もかかりません。一般的な民間金融機関では、保証会社へ支払う保証料が必要です。
また、民間金融機関の窓口で繰り上げ返済の手続きをするときは数万円ほどの手数料がかかるのに対し、フラット35は無料です。そのため、トータルの返済負担を軽減できる点もメリットといえるでしょう。
審査が緩やかで通りやすい
民間金融機関と比べて審査が緩やかで通りやすいのも、フラット35の特長のひとつです。民間の金融機関の審査では年収や勤続年数を問われ、非正規雇用者は通過しにくい傾向がある一方、フラット35は契約社員や派遣社員でも利用できる可能性があります。
団体信用生命保険への加入が必須ではない
一般的に加入が必須条件である団体信用生命保険（団信）も、フラット35ではマストではありません。団信とは、住宅ローンの契約者が死亡したり高度障害を発症したりしたときに、家族に残債を返済する負担がかからないように備えるものです。
フラット35では団信への加入が必須条件ではないので、健康状態に不安があっても利用できる可能性が高いのです。持病があっても申し込める点はメリットですが、万が一の際にも返済しつづけなければいけないリスクがある点は把握しておきましょう。
自己資金額の割合に応じて金利を下げられる
フラット35は、さまざまな金融機関と提携しており、それぞれで手数料や金利が異なります。金融機関の中には、自己資金額の割合によって金利を下げられる商品があります。
たとえば、住宅ローン専門の金融機関「ARUHI」の「スーパーフラットプラン」では、自己資金1割以上の場合の金利（当初5年）が0.81％であるのに対し、自己資金5割以上では0.66％です。（※1）
ほかにもネット銀行を中心に、自己資金の割合によって金利を下げられるプランがあります。金融機関や自己資金額によって、金利を下げられる点もフラット35のメリットです。
※1 2024年10月時点 参考：ARUHI「住宅ローン金利一覧」
デメリット
フラット35のデメリットは、変動金利の住宅ローンに比べて金利が高い点です。金利は全期間固定であるため、市場金利が下がってもその恩恵を受けられません。長期的に金利の低い状況が続くと、変動金利を利用した場合に比べて返済総額が増加する可能性があります。
また、フラット35では民間の金融機関の住宅ローンと異なり、借り入れの対象となる住宅が住宅金融支援機構の定めた技術基準を満たす必要があります。申込者本人以外にも審査対象がある点は、フラット35のデメリットといえるでしょう。
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フラット35の審査基準・利用条件
フラット35を利用するには、申込者本人に関する要件と借り入れ対象となる住宅に関する要件、それぞれを満たす必要があります。
それぞれの利用条件や審査基準について、解説します。
◆申込者が満たすべき条件
| 年齢 | 申し込み時の年齢が満70歳未満 |
| 国籍 | 日本国籍 |
| 返済負担率の基準 | 年収400万円未満の場合：返済負担率30％以下 年収400万円以上の場合：返済負担率35％以下 |
| 借入額 | 100万円以上 8,000万円以下 |
| 借入期間 |
15年以上 |
◆借り入れ対象となる住宅が満たすべき技術基準
| 技術基準 | 耐久性、省エネルギー性、耐震性などにおいて、住宅金融支援機構が定めた技術基準を満たし適合証明書が交付されている |
| 床面積 | 一戸建て：70㎡以上 集合住宅：30㎡以上 |
| 接道義務 | 原則として一般の道に2m以上接している |
| 規格・形式 | 原則として2つ以上の居室およびキッチン、トイレ、浴室がある |
| 構造 | 耐火構造・準耐火構造・耐久性の基準を満たしている |
参考：
住宅金融支援機構「主なご利用条件」「【フラット３５】 新築住宅の技術基準の概要」
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フラット35の借り入れまでの流れ
実際にフラット35を利用する際の流れを紹介します。一戸建てを新築する際の申し込みから借り入れまでの手順は、以下のとおりです。
STEP1 金融機関による事前審査
STEP2 借り入れの申し込み
STEP3 本審査
STEP4 審査結果の通知
STEP5 着工
STEP6 竣工後、適合証明書を提出
STEP7 住宅ローン契約（金消契約）の締結
STEP8 融資実行
それぞれのSTEPについて、解説します。
STEP1 金融機関による事前審査（2～3日程度）
金融機関に必要書類を提出し、事前審査を受けます。このとき、必要に応じて団体信用生命保険に申し込みます。
STEP2 借り入れの申し込み
事前審査を通過したら不動産売買契約を結び、本審査に申し込みます。
STEP3 本審査（1～2週間程度）
住宅金融支援機構によって、より詳細な審査が行われます。
STEP4 審査結果の通知
最終的な融資の可否が出たら、金融機関・住宅金融支援機構から審査結果が通知されます。
STEP5 着工
本審査を通過したら着工となり、住宅の建築が始まります。
STEP6 完成後、適合証明書を提出
住宅の完成後、検査機関による検査が行われます。基準を満たしていれば、適合証明書が交付されます。
STEP7 住宅ローン契約（金消契約）の締結
金融機関に適合証明書を提出し、金銭消費貸借契約（金消契約）を締結します。このとき、火災保険の加入手続きもします。
STEP8 融資実行（契約から約1週間）
指定口座に借入金が振り込まれます。
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フラット35の必要書類
フラット35に申し込むときに必要な書類について、事前審査と本審査に分けて解説します。
事前審査で必要な書類は、以下のとおりです。
◆事前審査の必要書類
| 本人確認書類 | 運転免許証、マイナンバーカード、パスポートなど |
| 収入がわかる書類 | 源泉徴収票、確定申告書の写しなど |
| 現在の借り入れ状況を記入する書類 | カードローン、自動車ローンなどの借入残高を借入先に確認して記入 |
事前審査では、現在の借り入れ状況についての情報を伝えなければなりません。事前に、借入先に残高について問い合わせて確認しておきましょう。
◆本審査の必要書類
| 申込書 | 住宅ローン借入申込書 フラット35の取り扱い金融機関で入手 |
| 所得を証明する書類 | 源泉徴収票、確定申告書の写し、納税証明書など |
| 建築費が確認できる書類 （新築する場合） |
工事請負契約書の写し ハウスメーカーから入手 |
| 売買金額を確認できる書類 （新築・中古住宅を購入する場合） |
売買契約書の写し 不動産会社から入手 |
| 土地の所有を確認できる書類 | 登記事項証明書 法務局で入手 |
参考：住宅金融支援機構「主なご利用条件」「【フラット35】新築住宅の技術基準の概要」
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フラット35の審査落ちの考えられる理由
フラット35の審査は緩やかといわれますが、基準を満たしていなければ通過できません。審査に落ちてしまったときに考えられる理由は、主に以下の3つです。
・過去に延滞した経歴がある
・住宅ローン以外に借り入れがある
・建築予定の住宅に問題がある
それぞれ詳しく解説します。
過去に延滞した経歴がある
住宅ローンの審査では、過去に支払いの延滞があるかどうかを調査します。クレジットカードや公共料金、税金などの支払いを延滞すると、消費者の信用情報を管理する信用情報機関に記録が残る場合があり、この有無をチェックされるのです。
この記録があると、住宅ローンの返済も滞る可能性があると評価されるため、審査では不利になります。信用情報は5～7年ほど残されるので、不安があるときは審査を申し込む前に信用情報機関に対して情報開示を請求してみましょう。
住宅ローン以外の借り入れがある
フラット35以外にすでに借り入れがある状態では、審査に落ちる可能性が高まります。複数のローンがあると返済の負担も大きくなるので、今後の返済能力が低いと評価されるためです。
フラット35の利用条件には、返済負担率の基準も設けられています。それらも参考にしながら、他社で借り入れがある場合は、完済するか借入残高を少なくしてから審査を申し込むのがおすすめです。
建築予定の住宅に問題がある
借り入れ対象となる住宅が住宅金融支援機構の定めた技術基準を満たしていないと、審査を通過できない可能性があります。
また、借入額に対して購入する住宅の資産価値が低い場合も、審査に落ちるケースがあります。資産価値が低いと、万が一返済ができなくなったときに競売にかけても融資した分の金額を回収できなくなってしまうからです。審査を通過するには、一定程度の資産価値がある住宅を購入しなければなりません。
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まとめ
フラット35の審査には、申込者本人が申し込み時に満70歳未満であり、日本国籍を有していれば申し込めます。団信への加入が任意で、年収や勤続年数などを問われないなど、民間金融機関の住宅ローンと比べると審査基準は緩やかです。ただし、民間金融機関の住宅ローンとは異なり、借り入れ対象の住宅にもさまざまな要件がある点には注意しましょう。
フラット35の審査は過去にクレジットカードや公共料金などの延滞があったり他社で借り入れがあったりすると、落ちる可能性が高くなります。審査に不安がある場合は、事前に信用情報の開示請求をする、他社のローンを完済しておくなどの対策をしておきましょう。
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