頭金なしでマンション購入は可能？メリットデメリット・ポイントを解説

「頭金0円で購入可能」「家賃並みの返済額で購入できる」などと書かれたマンションの販売広告を目にした人は多いのではないでしょうか。頭金なしでマンションを購入するのは不可能ではないものの、それに伴うメリットやデメリットを理解しておくことも大切です。

本記事では、頭金なしでマンションを購入するポイントや、必要な諸経費に関する情報などをわかりやすくご紹介します。賢い購入方法を知りたい人、憧れのマンションライフを始めたい人はぜひ参考にしてください。

マンション購入では頭金なしでフルローンを組める？

マンションは、頭金なしのフルローンで購入可能です。

一昔前、金融機関では家の購入価格の7〜8割までしか融資を行っていませんでした。住宅ローンを利用する際には、一定の頭金を用意するのが当たり前だった時代です。この頃「物件価格の2〜3割ほどの頭金がなければ住宅ローンが組めない」とも言われていました。

しかし現在、金融機関の規約が変わったことで頭金なしでもフルローンを組めるようになっています。

「三井住友トラスト・資産の未来研究所」が2023年11月に公開した調査報告によると、借入額3,000万円以上の場合は3人に1人が頭金ゼロであることが明かされています。

頭金なしのフルローンが組める金融機関が増えた今、頭金なしでマンションを購入するのは難しくないと言えるでしょう。

頭金なしのフルローンでマンション購入は実現可能？

マンションは、頭金なしのフルローンで購入が可能ですが、実現するためには次のような条件が求められます。

・安定した収入がある
・信用情報が良好である
・物件価格と年収のバランスが取れている

一言で言えば、住宅ローンを返済できるだけの支払い能力があるかが重要です。もちろん、クレジットカードの支払などが滞っていないかなどの信用情報も重視されます。金融機関によって幅が異なりますが、物件価格に対して年収が適切な範囲かどうかも大きな判断ポイントです。

さらに、頭金なしの融資は借入額も大きくなるため、金融機関側も慎重な姿勢を示します。審査が厳しくなったり、金利が高くなったり、自己資金としてある程度の預金残高が求められたりするケースもあるでしょう。

フルローンを組むうえで留意しておきたい留意点については、本記事の「頭金なしでマンション購入をするデメリット」で紹介しています。

また、頭金なしのフルローンでも「諸費用」として自己資金が必要になるケースがほとんどです。

頭金なしでも必要となる諸費用とは？

マンションを購入する際は、自己資金として次のような諸費用を準備する必要があります。また諸費用には、マンション購入時にかかるものと住宅ローンの利用時にかかるものの2種類が存在します。

購入時と住宅ローン利用時に発生する諸費用について、項目や概要、計算方法を以下にまとめました。

マンション購入時にかかる諸費用
諸費用の項目	概要	計算方法
仲介手数料（中古マンションの場合）	仲介した不動産会社に支払う成功報酬	（上限）物件価格×3％＋6万円＋消費税
不動産取得税	不動産取得時に発生する税金	0円〜固定資産税評価額の3％
登録免許税	登記の際に発生する税金	固定資産税評価額の0.1〜2％
印紙税	売買契約書や工事請負契約書に貼り付ける印紙代	1万円〜3万円
司法書士に対する依頼料	登記代行のための依頼料	10万円前後
固定資産税清算金	売主（不動産会社含む）へ支払う固定資産税の負担金	固定資産税の日割り金額

住宅ローン利用時にかかる諸費用
諸費用の項目	概要	計算方法
ローン手数料	金融機関へ支払う手数料	3万円〜5万円
ローン保証料	保証会社へ支払う手数料	借入額の0.5〜2％
登録免許税	抵当権設定登記に発生する税金	借入額の0.1〜0.4％
印紙税	金銭消費貸借契約書に貼り付ける印紙代	2万円〜8万円
司法書士に対する依頼料	登記代行のための依頼料	4万円〜8万円
物件調査の依頼料	物件が融資基準を満たしているか調査するための依頼料	4万円〜6万円

物件価格によって変動するものの、諸費用の目安として物件価格の6〜9％程度を用意する必要があります。

一方、住宅ローンとは別に「諸費用ローン」として融資を受けることも可能です。住宅ローンよりも金利が高くなるため、利用する際には十分に注意しましょう。

頭金なしでマンション購入をするメリット

頭金なしでマンションを購入する場合は、次のようなメリットがあります。

・手持ちの資金を残すことができる
・希望物件がすぐに購入できる可能性がある
・住宅ローン控除で得られる税制優遇

次に、それぞれのメリットについて、知っておくべきポイントを解説します。

手持ちの資金を残すことができる

頭金として支払う現金を手元に残すことで、新生活に必要な引っ越し資金や家具家電の購入などに充てたり、安心感が得られたりとメリットがあります。

もしも貯蓄をすべて頭金に回してしまえば、今後の生活費や万一の怪我や病気の治療費、子どもへの教育費を捻出するのが難しくなり、生活が圧迫されるリスクがあります。最終的には、せっかく手に入れたマンションを手放さなくてはならないケースもあるでしょう。

ある程度の貯蓄がある場合でも、あえて頭金を支払わない選択で安心した暮らしが送れます。

希望物件がすぐに購入できる可能性がある

ほしい物件がすぐに手に入る、という点も頭金なしでマンションを購入するメリットです。

たとえば3,000万円のマンションを購入する際、頭金を20％用意するために600万円貯めようとすれば数年はかかります。希望するマンションが「一戸売り」の中古マンションだったり、好立地なマンションだったりする場合は、人気が集中してすぐに買い手が見つかる可能性もあるでしょう。気に入った物件が見つかったとしても、タイミングを逃して購入できなければ、再度物件を探しなおさなくてはなりません。

その点、頭金なしでマンションを購入すると、貯金額に左右されることなく好きなタイミングで希望物件を手に入れられます。

住宅ローン控除で得られる税制優遇

実は、頭金なしでフルローンを組めば住宅ローンの借入額が大きくなるため、住宅ローン控除の金額が大きくなるメリットがあります。

住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して家を購入したり建てたりした場合に、一定の条件を満たすことで所得税から控除が受けられるものです。毎年、年末時点で住宅ローン残高の0.7％が控除対象となり、新築マンションなら13年間、中古マンションなら10年間利用できます。

たとえば3,000万円のマンションを頭金なし、あり（600万円）で購入し、年間の返済額が100万円だった場合の住宅ローン控除についてシミュレーションすると、頭金を支払わないほうが年間4万円以上節税できることがわかります。頭金の割合、借入金利、返済期間などの条件によって節税効果も変わるため、シミュレーションしたうえで頭金の有無を検討しましょう。
▶︎ 実際にどのくらいのメリットがあるの？住宅ローン控除のシミュレーション事例はこちらから

頭金なしでマンション購入をするデメリット

頭金なしでマンションを購入する際には、次のデメリットについて留意する必要があります。

・住宅ローンの審査が厳しくなる
・毎月の返済額が大きくなる
・総支払利息が膨らむ

ここで、事前に知っておくべきデメリットの内容を解説します。

住宅ローンの審査が厳しくなる

頭金なしでフルローンを組めば住宅ローンの借入額も大きくなるため、金融機関の審査も厳しくなります。

もっとも、住宅ローンの審査は年収に対する返済額の比率や利用者の返済能力が重視されます。年収に対して借入額が多ければ、それだけ返済の難易度も高くなるため、審査が厳しくなるのは当然です。頭金がないことで、希望金額の借り入れができない可能性も高いでしょう。

ここでフルローンの審査通過を目指すポイントを以下にまとめました。

・収入証明を準備する
・勤続年数や安定した雇用形態をアピールする
・預金残高を多めに残す
・複数の金融機関に相談する

基本として、収入や職業が安定していることを示すのが重要です。収入証明としては源泉徴収票や確定申告書など、収入を証明する書類を準備しましょう。また、勤続年数が長く収入が安定していたり、正社員として安定した職についていたりすることを証明すれば印象も良くなります。経済的に余裕があるという印象を与えるためにも、預金残高を多めに残すのがポイントです。

また金融機関によって審査基準が異なるため、複数の金融機関に相談して自分に合う条件の住宅ローンを探すと良いでしょう。

毎月の返済額が大きくなる

単純な話ですが、頭金なしでフルローンを組めば住宅ローンの借入額も大きくなるため、毎月の返済額も増えます。

ここで、以下の条件で頭金なし、あり（600万円）で毎月の返済額をシミュレーションしてみましょう。

例「北洋銀行の場合」
・借入額3,000万円
・金利0.7％（3年固定）
・返済期間40年
・物件価格6％の180万円が別途諸費用としてかかるものとする

	頭金なし	頭金あり
総額	3,180万円	3,180万円
頭金	0円	600万円
住宅ローン借入額	3,180万円	2,580万円
毎月の返済額	7.6万円	6.2万円
総支払額	4,150万円	3,370万円

以上のように、頭金の有無で毎月の返済額に1万8,000円もの差が生じます。返済総額で見れば171万円と大きな差です。

もっとも、頭金の有無は返済金額以外にも返済期間に大きな影響を与えます。支払いが長期化すれば、それだけ生活も住宅ローンに縛られるため、負担を抑えるなら頭金は必要と考えるべきです。

総支払利息が膨らむ

住宅ローンの借入額が増えれば、それだけ利息も増えてトータルの支払額も大きくなります。もしも変動金利で住宅ローンを利用すれば、返済期間中に金利変動のリスクが伴うため、結果的に利息が大幅に増える可能性もあります。

2024年11月現在、メガバンクや主要銀行が短期プライムレートを引き上げているため、近い将来金利が上昇すると予想されます。たとえ数％の金利変動でも、借入額が多い場合は利息に与える影響も甚大です。

頭金なしでフルローンを組むなら、金利変動のリスクに備えた返済計画が求められるでしょう。

他の人はマンション購入の際に頭金をいくら用意している？

実際にマンションを購入した人は、頭金をいくら支払っているのでしょうか。住宅支援金融機構が2024年に公開した「2023年度フラット35利用者調査」では、マンションを購入した人が支払った頭金の割合が次のとおり判明しています。

	購入資金	手持ち金（自己資金）の平均	手持ち金比率（頭金が占める割合）
分譲マンション	5245.4万円	1188.7万円	22.7％
中古マンション	3037.1万円	529.9万円	17.4％

以上の調査から、実際にマンションを購入した人は物件価格の20％前後の頭金を支払っていることがわかります。
とはいえ、わずかな額でも頭金を出すのはさすがに厳しいという人も多いでしょう。もちろん、ここまでの頭金を用意しなくても住宅ローンは利用できます。あくまで目安として頭に入れつつ、無理のない範囲で頭金を用意しましょう。

頭金なしでマンション購入するにはどうすればよい？

頭金なしでマンションを購入するデメリットを承知の上で、それでも購入したい場合には諸費用だけでも現金で用意しましょう。

頭金なしでフルローンを組んでも諸費用が発生しますが、できるだけローンに組むのではなく現金で用意するのをおすすめします。諸費用をローンに組み込めば、それだけ借入額も大きくなり返済額や利息も膨らむからです。また、返済期間が長引けばそれだけ住宅ローンに縛られた生活が続きます。

マンション購入後の生活水準を維持するためにも、諸費用だけでも現金で用意できるよう工面しましょう。

必要な諸費用を工面する具体的な方法

先ほど“諸費用は現金で用意するのがおすすめ”と紹介しましたが、工面する具体的な方法としては「地道に貯金する方法」や「両親への資金援助を依頼する方法」が挙げられます。

まず、貯金がない状態でマンションを購入することが自分のライフスタイルに適さない可能性があります。フルローンを組んで毎月の返済が苦しくなるようでは、将来的に生活が破綻するケースもあるでしょう。

本記事の「頭金なしでも必要となる諸費用とは？」でも紹介しましたが、諸費用の目安は物件価格の6〜9％程度です。物件価格の10％など、目標を決めて貯金しましょう。

また、自分で諸費用や頭金が用意しにくい状況なら両親に資金援助をお願いする方法もおすすめです。住宅購入資金を直系尊属（両親や祖父母）から受け取る場合、500万円もしくは1,000万円の資金まで非課税となるため、将来的な税負担がかからない意味でもメリットがあります。まずは家族に相談してみてはいかがでしょうか。

両親からの援助を受ける際の注意点

両親から資金援助を受ける際に注意したいのは、贈与税の問題です。

贈与税とは、他人から無償で財産を受け取った際に発生する税金です。両親からマンションの購入費や頭金などを援助してもらう際も、一定額を超えれば贈与税がかかります。

一方、住宅購入資金を直系尊属から受け取る場合は、省エネ住宅で1,000万円、それ以外の住宅で500万円の非課税措置が適用となります。しかし、この非課税限度額を超える場合は贈与税がかかるため注意しなくてはなりません。また、この非課税制度も頻繁に変更される可能性があるため、最新の情報を把握する必要があります。

詳しくは、税理士などの専門家に相談しましょう。

購入資金の計画を立てる3つのステップ

頭金なしでマンションを購入するなら、資金計画が肝心です。ここで、資金計画を立てる手順について3つのステップを紹介します。

1. 物件価格以外にかかる費用を把握する
2. 年間の返済可能額を把握する
3. 年収負担率から借入可能額を試算する

「物件価格以外にかかる費用を把握する」というのは「頭金なしでも必要となる諸費用とは？」で解説した諸費用です。諸費用の目安は物件価格の6〜9％なので、仮に3,000万円の物件を購入するなら180万円〜270万円の諸費用が必要と考えるべきでしょう。頭金なしでマンション購入を実現したいなら、物件価格に加え諸費用がいくら掛かるのか把握したうえで資金計画を立てましょう。

次に、自分の返済能力をベースに資金計画を立てていきます。資金計画でありがちなのは、購入希望物件価格を基準に考えるケースです。しかし、これでは当初の予算以上の物件にとらわれがちなので、本来の返済能力以上の資金計画が必要になるケースもあります。

無理のない資金計画を立てるために、毎月いくらまでなら住宅ローンが返済できるのかを把握しておきましょう。一般的に、住宅ローンの返済額は年収の25％以内が安心と言われています。

この流れで毎月の返済がいくらまでなら無理なく続けられるか把握したら、年収負担率から借入可能額を試算しましょう。金利や返済期間によって借入可能額も変わるため、不動産ポータルサイトや金融機関の公式サイトなどで公開されている「住宅ローンシミュレーション」の活用をおすすめします。

このステップで資金計画を立てれば、リアルな購入可能額が把握可能です。自分の支払い能力を知り、借入方法や返済方法を検討すれば資金計画も立てやすくなります。

貯金がゼロでも諦めない対策法

貯金ゼロでもマンションが買いたい！と希望する人のために、2つの対策法を紹介します。

・諸費用の減額交渉を試みる
・金融機関に支払い能力があるとを証明する

たとえば中古マンションの場合、仲介手数料などの減額交渉の余地があります。不動産会社によっては、一人でも多く契約を結ぶために仲介手数料などの手間賃を減額してくれるケースも珍しくありません。特に、売主からも仲介手数料が支払われている場合は、減額交渉に応じてくれる可能性があるでしょう。

次に、金融機関への交渉です。金融機関は利用者の返済能力を重視するため、大手企業に勤めている、また勤続年数が長い場合は貯金がなくても審査に通る可能性があります。収入証明などを用意し、粘り強く交渉するのも無駄にはなりません。

頭金なしのマンションでも諸費用は用意しておくべき？

物件購入費用以外に必要な諸費用は、決して安くありません。しかし、頭金がないからこそ諸費用を全額現金で用意しておくべきと言えます。諸費用を用意すれば、不動産会社に対して購入の意志があると示すことができ、売買交渉の優先権が得られるからです。

また、これまでに紹介した諸費用はあくまで不動産会社に支払う手数料や税金を指していましたが、それ以外にも引っ越し代や新居の家具家電・照明器具などの購入費、転居ハガキの印刷など細々した諸費用もかかります。

不動産会社に支払う諸費用は原則現金払いですが、金融機関のなかには諸費用ローンを用意しているところもあるため、どうしても用意できない場合の手段として頭に入れておくとよいでしょう。

手付金や諸費用の具体的な内訳

頭金なしでマンションを購入するのは可能ですが、不動産会社や売主から手付金の支払いを要求されるケースも珍しくありません。手付金は代金決済前に売主へ預けるお金で、売買契約の成立を担保するために必要です。

手付金は物件価格の5％程度が一般的なので、仮に3,000万円のマンションなら手付金は150万円になります。手付金を支払ったうえで滞りなく引き渡しまで進めば、決済時の購入代金に組み込まれます。つまり、手付金は頭金の一部になるのです。

しかし、手付金を預けるタイミングは住宅ローンの融資が下りていないタイミングなので、現金で用意しなくてはなりません。この場合、仲介する不動産会社に交渉することで手付金の減額に応じてもらえる可能性があります。手付金は売買契約と同じタイミングで支払うため、あらかじめ住宅ローンの仮審査を通しておけば交渉もスムーズになるでしょう。

手付金が用意できない場合、貯蓄できるまでの間は購入を見送る選択肢もあります。

諸費用を正確に計算するためのポイント

諸費用の内訳や金額の目安については本記事の「頭金なしでも必要となる諸費用とは？」で紹介しているとおりですが、正確に計算したいなら以下の方法をおすすめします。

・不動産会社へ依頼する
・複数の不動産会社へ見積もりを依頼する
・司法書士に相談する

マンションを販売する不動産会社は、物件価格や条件に合わせてより詳しい見積もりを作成してくれます。また、複数の不動産会社に見積もりを取れば相場を把握できるため、より良い条件も見つかるでしょう。

このほかにも、不動産登記手続きに詳しい司法書士に相談する方法があります。諸費用を正確に計算したい人は、専門家に相談しましょう。

家づくりのご相談は“ロゴスホーム”へ

ロゴスホームでは、性能と品質にこだわった注文住宅をはじめ、土地情報や建売情報も数多く取り扱っています。マンションは物件費用が安く見えがちですが、住宅ローンの返済以外にも修繕積立金や管理費が毎月発生するため、ランニングコストを抑えたいなら一戸建てという選択肢もおすすめです。マイホームを検討中の方、また住まいの購入にかかる費用について疑問や不安のある方は、ロゴスホームまでお気軽にご相談ください。

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まとめ

頭金なしでマンションは購入可能ですが、物件価格以外にも諸費用や手付金が必要になるため、ある程度の現金が必要になります。手元に資金を残したり、好きなタイミングで物件を購入できたりとメリットもありますが、それ以上に頭金なしのマンション購入はデメリットも多いです。将来にわたって住宅ローンが返済できるか見つめ直すためにも、資金計画を立てておきましょう。住まい選びのご相談、また住宅ローンなどのお金に関わるご相談は、ロゴスホームまでお気軽にお尋ねください。