中古マンション購入の初期費用・最も大きな費用や抑えるポイントを解説

不動産の価格が高騰している昨今、建築年数は経っているものの、手ごろな価格で希望の物件が購入できる中古マンションの人気も高まっています。
ただ、手ごろな価格とはいえ、中古のマンションでも購入するとなると大きな金額になりますし、物件の価格以外にさまざまな費用が必要です。

そこで今回は、中古マンション購入時にかかる初期費用について、最も大きな出費や費用の内容、抑えるポイントを解説します。中古マンションの購入を検討している方はぜひチェックしてみてください。

中古マンション購入費用の内訳

中古マンションを購入する際にかかる費用は、物件自体の価格だけではありません。大まかな目安としては、物件価格の6～9％が諸費用として支払う金額です。

諸費用の内訳は、大きく分けて初期費用、引き渡し時費用、入居後費用の３種類に分けられます。さらに細かく分類すると、不動産売買の際に仲介や事務手続きを行ってもらう不動産会社や銀行への手数料、書類作成時の司法書士への報酬、税金、保険料などの種類があります。

＜中古マンション購入費用の内訳＞
・初期費用
不動産売買契約時に支払う費用。手付金、仲介手数料、不動産売買契約書の印紙税など。

・引き渡し時費用
物件の所有権が売主から買主に移る引き渡し時に支払う費用。銀行の事務手数料、登録免許税、保険料、住宅ローン契約書の印紙税、司法書士報酬など。

・入居後費用
購入した物件に入居してから支払う費用。不動産取得税、固定資産税、管理費・修繕積立金など。

この中でも特に大きな出費や、それぞれの費用の内容について詳しくみていきましょう。

最も大きな出費は仲介手数料

諸費用の中で最も大きな出費は、不動産会社や仲介業者に支払う仲介手数料です。金額だけで見ると手付金のほうが大きくなりがちですが、手付金は物件購入代金の一部と考えると、仲介手数料の出費は大きな痛手となるでしょう。
中古マンションは新築マンションと違い、個人が所有していることが多く、売買では不動産会社などに仲介してもらう手数料が発生します。

ただ、仲介手数料は物件価格が400万円を超える場合、「物件価格×3％＋6万円＋消費税」という式により上限が定められており一律ではありません。不動産会社によっては仲介手数料を値引きするサービスもあるので、大きな出費を抑えることも可能です。

初期費用（約90%）

初期費用は、物件購入時や売買契約締結時に支払うものです。費用のほとんどの金額がこの初期費用に含まれます。

◇仲介手数料
諸費用の中でも大きな出費となる仲介手数料には、物件価格により上限が決められています。

＜仲介手数料の上限（税抜）＞
・200万円以下の部分：物件価格×5%＋6万円
・200万円超、400万円以下の部分：物件価格×4%＋6万円
・400万円を超える部分：物件価格×3%＋6万円

売主と買主の間を仲介するための手数料なので、不動産会社が所有している中古マンションを購入する場合などは、仲介手数料は発生しません。

・手付金
手付金は、購入意思を伝えて物件を押さえておくための費用で、物件購入代金の5〜10%程度が相場です。
中古マンションの購入代金の一部ですが、契約書に解約手付として記載されていれば、買主は手付金を放棄することで契約解除が可能になります。

・売買契約書用の印紙税
売買契約書用の印紙税は国に納める税金です。物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円、5,000万円超1億円以下では3万円と定められています。

・インスペクション費用、瑕疵保険費用
中古物件は経年劣化により修繕が必要な可能性もあります。この費用は必須ではありませんが、長く安心して住めるように、事前にチェックしておくことをおすすめします。
インスペクションは建物状況調査として住宅診断士が劣化状況や修繕が必要かどうかを調査・診断するもので、5万円程度が目安となります。
瑕疵保険は、物件に住み始めてから欠陥が見つかった際に補償してくれる保険で、保険料の相場は10万円程度です。

引き渡し時費用（約7%）

引き渡し時に支払う費用は、主に住宅ローンに関連する手数料や保険料などです。

・住宅ローン契約書用の印紙税
売買契約書と同様に、住宅ローン契約書にも印紙税が必要です。税額は金銭消費賃借契約に記載されている金額によって異なり、500万円超1,000万円以下なら1万円、1,000万円超5,000万円以下なら2万円です。

・銀行の事務手数料
住宅ローンを組むための手数料を銀行などの金融機関に支払います。金額は金融機関によって異なり、借入額に関係なく一定額を支払う定額型と、借入額に対し一定の割合を支払う定率型があります。
定額型の相場は3～5万円程度、定率型では融資額の2.2％としている金融機関がほとんどです。

・火災保険料
住宅ローンを利用する場合、多くの金融機関により火災保険への加入が義務づけられています。保険料は保険会社や保障内容、建物の構造などによって異なりますが、目安としては年額3～5万円程度です。

・登録免許税
不動産取得時には所有権移転登記を行います。税額は土地や建物の評価額に応じて決まります。

・司法書士報酬
所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼するなら、報酬として6～15万円程度を支払います。

入居後費用（約3%）

物件購入後には、不動産取得税、固定資産税、管理費・修繕積立金などが発生します。また、入居する際には引っ越し費用、リフォーム費用、家具購入費などが必要になる場合もあります。

・不動産取得税
不動産を取得した時に支払う税金。税率は通常4％ですが、一定の条件を満たせば控除され、軽減措置が適用されます。

・固定資産税
毎年1月1日時点の不動産所有者に課せられる税金で、税額は土地や建物の評価額によって算出されます。

・管理費、修繕積立金、駐車場代など
マンションの共用部分を管理や修繕のために管理費や修繕積立金を支払うケースも多くなっています。相場としては、それぞれ毎月1～3万円程度の金額です。

中古マンション購入費用の目安

中古マンション購入にかかる諸費用は、物件代金によって変動します。3,000万円・4,000万円・5,000万円の3パターンの中古マンションについて、実際にどのくらいの金額がかかるのか目安を計算してみました。

税率は物件の面積や築年数、地域などによっても変わりますので、あくまで目安にはなりますが、それぞれ項目ごとの金額や計算の内訳などをチェックしてみてください。

3,000万円の中古マンションの場合

＜条件＞
土地の固定資産税評価額：500万円
建物の固定資産税評価額：1,000万円

＜初期費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
仲介手数料	105.6万円	3,000万円×3.3％＋6.6万円（消費税10％）
手付金	150万円	物件購入代金の5%
売買契約書用の印紙税	1万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
インスペクション費用	5万円	相場から算出
瑕疵保険費用	10万円	相場から算出

＜引き渡し時費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
住宅ローン契約書用の印紙税	2万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら2万円
融資事務手数料	3万円	定額型の場合
火災保険料	3万円	相場から算出
登録免許税	13万円	土地（500万円×2.0％）＋建物（1,000万円×0.3％）
司法書士報酬	10万円	相場から算出

＜入居後費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
不動産取得税	0円	軽減措置を適用
固定資産税	約8.3万円	土地（評価額500万円×税率1.4％×軽減措置1/6）＋建物（評価額1,000万円×0.5054（経年劣化補正率）×税率1.4％）
管理費・修繕積立金等	3万円	相場から算出

〇諸費用合計：約314万円

4,000万円の中古マンションの場合

＜条件＞
土地の固定資産税評価額：750万円
建物の固定資産税評価額：1,250万円

＜初期費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
仲介手数料	138.6万円	4,000万円×3.3％＋6.6万円（消費税10％）
手付金	200万円	物件購入代金の5%
売買契約書用の印紙税	1万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
インスペクション費用	5万円	相場から算出
瑕疵保険費用	10万円	相場から算出

＜引き渡し時費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
住宅ローン契約書用の印紙税	2万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら2万円
融資事務手数料	3万円	定額型の場合
火災保険料	3万円	相場から算出
登録免許税	18.75万円	土地（750万円×2.0％）＋建物（1,250万円×0.3％）
司法書士報酬	10万円	相場から算出

＜入居後費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
不動産取得税	0円	軽減措置を適用
固定資産税	約10.6万円	土地（評価額750万円×税率1.4％×軽減措置1/6）＋建物（評価額1,250万円×0.5054（経年劣化補正率）×税率1.4％）
管理費・修繕積立金等	3万円	相場から算出

〇諸費用合計：約405万円

5,000万円の中古マンションの場合

＜条件＞
土地の固定資産税評価額：1,000万円
建物の固定資産税評価額：1,500万円

＜初期費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
仲介手数料	171.6万円	5,000万円×3.3％＋6.6万円（消費税10％）
手付金	250万円	物件購入代金の5%
売買契約書用の印紙税	1万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
インスペクション費用	5万円	相場から算出
瑕疵保険費用	10万円	相場から算出

＜引き渡し時費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
住宅ローン契約書用の印紙税	2万円	物件購入代金が1,000万円超5,000万円以下なら2万円
融資事務手数料	3万円	定額型の場合
火災保険料	3万円	相場から算出
登録免許税	24.5万円	土地（1,000万円×2.0％）＋建物（1,500万円×0.3％）
司法書士報酬	10万円	相場から算出

＜入居後費用＞

費用の種類	金額の目安	内訳
不動産取得税	0円	軽減措置を適用
固定資産税	約13万円	土地（評価額1,000万円×税率1.4％×軽減措置1/6）＋建物（評価額1,500万円×0.5054（経年劣化補正率）×税率1.4％）
管理費・修繕積立金等	3万円	相場から算出

〇諸費用合計：約496万円

中古マンション購入費用抑えるポイント

中古マンションの購入時には仲介手数料などがあり、新築の物件と比べて諸費用が高くなる傾向にあります。物件の代金が安くても、ほかの費用がかさんでしまうと予算オーバーしてしまいがちなので、抑えられるポイントも知っておきましょう。

仲介手数料の安い業者を選ぶ

中古マンション購入にかかる費用で大きな金額となるのが仲介手数料です。仲介手数料は上限は定められていますが、仲介業者によっては値引きしているところもあります。

値引きできる理由には、広告費や人件費を抑えているなどの企業努力がありますが、仲介手数料が安いからといって不安要素と捉える必要はありません。

また、不動産会社が所有している物件などには仲介手数料がかからないこともあります。逆に人気の物件では仲介手数料の値引きは期待できない可能性もあるので注意してください。

手付金を少なくする

手付金は物件購入代金の5〜10%程度が相場となっており、初期費用を安くするには手付金の金額を下げることも効果的です。

ただ、手付金は購入代金の一部のため、あまり安くするとローンの金額が大きくなり返済が大変になってしまいます。初期費用か住宅ローンの返済のどちらを重視するかで比較してみましょう。

住宅ローンの手数料や金利を比較

住宅ローンの手数料も金融機関によって変動するため、複数のプランで比較してみてください。同様に、ローンの金利も長い返済計画に大きくかかわりますので、慎重に決断することをおすすめします。

ほかにも、住宅ローン利用時に加入する火災保険なども、補償内容によって保険料は変わります。物件の特徴に合わせて必要な補償内容かどうかを吟味し、保険料が高くなり過ぎないようにしましょう。

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まとめ

中古マンション購入時には、物件価格の6～9％の金額が諸費用として発生します。実際に計算してみたシミュレーションでは10%ほどの金額になり、物件価格が3,000万円なら諸費用は300万円ほどと、決して小さな出費ではありません。

税金やローンにかかる手数料などは必須ですが、場合によっては軽減が可能な費用もあります。住宅ローンと違って諸費用は現金で支払うケースもあるので、ある程度まとまったお金を用意しなければならないのもネックですよね。初期費用に不安がある方は、仲介手数料や保険料など、抑えられる費用はないか検討してみてください。