失敗しない土地探しと土地選びのコツ！優先順位を知る

こんにちは！

突然ですが皆さん！
【土地】についてしっかり考えたこと。ありますか？

「とりあえず営業さんが良い土地紹介してくれるだろうしすぐ見つかるでしょ～」と思っている方。土地探しって皆さんが思っている以上に重要なポイントなんです。今回はそんな土地についての諸々をお伝えしたいと思います。

たかがブログ1つの情報ですが、前情報があるのとないのとでは理解度が段違いになるので、ぜひご一読ください！！

心得編：土地探しの考え方

家を建てるための土地探しに苦戦する方は少なくありません。マイホームの夢を膨らませるとき、多くの人は家のデザインや間取り、内装など家のことを考えがちですが、土地探しは最重要ポイントといっても過言ではありません。土地選びに失敗しないために、まずは土地探しの考え方をご紹介します。

「良い土地」は待っても来ない

家を建てるための土地を探している人には、ライバルがたくさんいます。住宅会社もライバルの一人です。人気のエリアや好条件の土地であれば、2～3日で買い手が見つかります。あなたにとっての「良い土地」は、ライバルにとっても「良い土地」なので、あっという間にライバルに購入されてしまうと考えておいたほうが良いでしょう。

とはいえ、「土地が欲しいライバルなんてそんなにいるの？」という方も多いかもしれません。

例えば、私が今住んでいるこの札幌では、年間で約5000棟以上の戸建て住宅が建っています。年間で5000棟っていう事は、平均すると月に400棟前後ほど建て替えのご家族がその中でも1～2割程度だと思うので、月に大体350組くらいのご家族がマイホームを建てるための土地を買っているという計算になります。もし今、家を建てるための土地をお探しの方はライバルがたくさんいるっていう事になりますよね！

「もっと良い土地見つけますね！」とは気安くいえない

街の不動産屋さんは、

『あそこの〇〇さんが土地を手放したいらしい』

『ここの空地の持ち主は〇〇さん』

というような不動産の『情報量』が商売道具というくらい、私たちよりも空地や空家の情報を持っています。そんな不動産屋さんから『そのエリアは全然出ないわ～』っていわれたら、『ないものはない』という状態です（悲しいですが現実です…）。個人差もありますが、実はお客さまにオススメできる土地というのはそのエリアで2～3区画あれば良いほうです。

ズバリ、土地は「ご縁」です。繰り返しになりますが、良い土地は2～3日で買い手が見つかってしまいます。お客さまに提案したことのある土地が、1ヶ月後も売れ残っているということは、私たちの経験上ほとんどありません。「ここでも良いかな」と思える土地と出会えたら、幸運といえるかもしれません。良いかなと思えた土地に対して、どんな形で家を建てることがその土地を有効的に使えるのかを考えて進めることも、成功への秘訣です！

お悩みポイントは・・・

「どの土地に家を建てようかな？」とお悩みの方が多く、悩んだ末に家づくりの計画を延期するという方もいらっしゃいます。ハウスメーカーのマーケティング部の一員として発言させて頂くと、残念ながら良い土地は待っても出てくることはほとんどありません。今ある土地から一番良い！！と思えるものを探すのが良いと思います！

マイホームを建てる上で、多くの人が序盤にあたる大きな壁。それが土地選びですよね。「土地選びで失敗したくない」といろいろ見比べているうちに第一候補の土地が売れてしまった、理想を追い求めすぎてなかなか納得できる土地に出会えない、という声も多いですよね。

とはいえ「一生に一度の大きな買い物…失敗はしたくない！」「重視したいポイントが多すぎてわからない…」と多くの人が頭を悩ませるであろう土地選び。待っていても来てくれないし、かといって、片っ端から見学に行くのも…ですよね。そこで、効率良く自分の理想の優先順位を立てるのが土地選びの成功のコツです。自然災害の多い日本ではさまざまな視点から選ぶことも重要で、しかも北海道や東北地方は気候の影響も受けやすいので、プロから情報を得ていくことが大切です。

優先順位が低い希望部分は私たちが建物でカバーしますので、土地の希望をどこまで優先順位付けするか、私たちプロにお任せください！

「自分たちに合った土地はどうやって探せばいいのか」

自分たちに合った土地を見つけるためには、以下のように最初に自分たちが土地に求める条件をすべて挙げてみることをおすすめします。

・駅から徒歩10分以内

・日当たりが良い

・近くに大型スーパーがある

・学校や公園が近い

・同じ世代の人が多い地域

世帯を持っている方であれば、ご自身だけでなく家族の意見もすべて書き出してみてください。もちろん、すべての条件に当てはまる土地に出会うことは難しいでしょう。どうしても数が多くなってしまう場合は、条件の中から譲れないポイントを3つだけ選びます！この方法で、自分たちに合った土地を探してみてください。

〇心得編のまとめ

・人気のエリアや好条件の土地は、2～3日で買い手が見つかってしまう！
・土地探しは、今ある土地から一番良いものを探すのが吉！
・見つかった土地を最大限に活かすような家づくりを行うのが理想！
・土地探しの前に、「立地」や「日当たり」など土地に求める条件をすべて挙げてみよう！

行動編：土地探しの動き方

さて、「いざ！土地を探そう」と行動に移そうと思ったら、具体的にどうすれば良いのでしょうか。土地探しの失敗を防ぐためには、ポイントを押さえる必要があります。

一番多い探し方って？？

ロゴスホームへ来場される方へどうやって土地を探しているか聞いた所、やはり一番多いのが・・・そう！ネットです！自分の好きな時間に好きな場所で探すことができて、多くの情報が飛び交っているネットを利用して探すのが一番と考える人が多いのです。

地域によるとは思いますが「スーモ」・「不動産連合体」・「アットホーム」等々、ネットにはさまざまな情報が飛び交い、地域ごとの土地が見られる総合サイトで探している方が多いようです。ただ・・・それだけの情報で絶対に決めてはいけません！

現地に行ってみてわかること

土地探しのきっかけとして、ネットで探してみるのも一つの方法です。気になる土地を見つけたら、必ず現地に見に行ってください。ネットに掲載されている情報がすべてではありません。現地に行ってみてわかることが必ずあります。同じ場所を見ても感じ方は人それぞれなので、自分の目で確かめてみることが一番です。

以下では、「現地に行ってみて初めてわかったこと」の事例を2つ挙げてみましょう。

〇大体の情報をネットで把握していたケース

まずはこの物件。私もネットを使い、ある程度の情報は確認していました。

①全面道路が狭い

②古い空き家がある

③北側がアパート

④昔からある住宅街・・・

ただ、売り土地があまりない地域で唯一お客様の探していた希望条件とマッチ！これだ！と最初は思い現地へ行きました。

見た感じは情報通り、現地でしばらく調査をしていると・・・

「ワン！ワン！ワン！」

・・・・「(・・;)！」

売り土地の目の前がワンちゃんのブリーダーさんのお家！しかも割と大型犬！私は何とも思いませんでしたが、検討中のお客様が犬アレルギー（後から情報を伝えた時に知りました）という事からオススメはしませんでした。ネットには嫌悪施設が近くにある場合は載せなければいけませんが、今回は確実に現地に行かなければ知りえなかった情報ですね。

〇画像がネットで載ってなかったケース

ネットを見ると、8割か9割くらいは現地の画像が見られると思いますが、たまに情報だけで画像が載っていない土地情報もあります。

上記の画像がその土地だったのですが、ネットでは以下のような評価。

「金額・・・平均より安い」
「坪数・・・100坪以上」
「立地・・・南西角地」とスゴク良い条件！

またしても私は「これだ！」と思い現地へ行きました。

もう写真でお察しの通りですが、

①樹が無数にある
②それ以外も雑草がスゴイ
③ちょっと掘ってみると土地が下がっている（家を建てるには土を新たに入れる必要あり）

等々の情報が多くありました。 繰り返しになりますが、以上の2点から私が皆さんに伝えたい事は、「ネットだけで決めずに、良いなと思った土地は必ず現地を見ましょう！」という事です。

現地に行って車を降りて少し周りを見るだけでもきっとネットには載っていない情報が出てくると思います。稀に情報通りの土地もありますが、私は現地を見てから決める事をおすすめします！他にも色々と注意点はありますが、気になる方はロゴススタッフまでお気軽にお問い合わせください！

敷地調査とは？

ここでいう敷地調査とは、敷地の面積や形状、方位、高低差、道路の状況、隣接家屋の状況、街並、法規制などを調査することです。新しく分譲された土地や宅地造成されている敷地は、きれいな場合が多いのですが家を建てるために敷地をきれいにする必要がある場合もあります。費用が発生する場合もありますので、敷地調査は重要です。

例えば、上記のような平坦な土地(写真ではわかりにくいかもしれません)であれば、敷地の造成など余計な費用が掛かることはほとんどありません。新しい分譲地や、宅地造成されている敷地であれば、きれいな土地のところは非常に多いです！

次に上記の写真です。道路から敷地が少し盛り上がっているのがわかるでしょうか？？このような場合は、敷地をきれいに活用するために、外構費用で少し予算が掛かってしまうこともあります。また、これから購入する予定の土地にすでにコンクリートが敷かれていたり、既存の擁壁等あったりする場合は、撤去費用も掛かるケースもありますのでご注意を！

役所調査について

役所調査とは、その土地に決められた高さ制限や建蔽率（建ぺい率）など、周囲の安全や日照などを守るために定められた法規制を役所に行って調べることです。ロゴスホームでは事前調査をしっかり行った上で、お客様にプラン図とお見積りのご提案をさせて頂いております！

敷地調査・役所調査を怠ると、後々多額の費用が掛かってしまったり、思いがけない事が起こってしまったりということもありますので、しっかり手順通りに進めていきましょう！

土地を選ぶときのチェック項目

私たち社員が土地の現地を見たら何がダメで何が良いかすぐにわかりますが、なかなかこういう仕事に就いていないと難しい点です。必ずチェックするべき項目は次の通りです。以下のチェック項目を利用すれば、土地現地を見たら何がダメで何が良いか判断しやすくなりますよ。

チェック項目
✔		土地と道路に高低差が無いか？
✔		隣のお家の軒先が近すぎないか？
✔		歩道がある時は縁石が切り下がっているか？
✔		切り株・木が生えていないか？
✔		前面道路の幅は狭すぎないか？
✔		水道管は入っているか
✔		敷地にコンクリートが敷かれていないか？

土地探しの最重要ポイントは、現地に行って見ることです。良いなと思った土地が見つかったら、必ず現地を見ましょう！より良い土地を見つけやすくするために、『土地の区画』についても言及しておきましょう。区画分けされた土地の中でも、ある特定の場所が一番早く売れて行くのはなぜなのでしょうか？事項では、土地の区画について解説します。

〇行動編：まとめ

・土地探しの方法で一番利用されるのはインターネット
・土地探しはネットの情報だけで判断せず、必ず現地に行くことが重要！
・余計な費用を避けるには、敷地調査と役所調査も必須！
・チェック項目を利用すれば、理想の土地探しをしやすくなる！

マイホームを建てる上で、多くの人が序盤にあたる大きな壁。それが土地選びですよね。「土地選びで失敗したくない」といろいろ見比べているうちに第一候補の土地が売れてしまった、理想を追い求めすぎてなかなか納得できる土地に出会えない、という声も多いですよね。

とはいえ「一生に一度の大きな買い物…失敗はしたくない！」「重視したいポイントが多すぎてわからない…」と多くの人が頭を悩ませるであろう土地選び。待っていても来てくれないし、かといって、片っ端から見学に行くのも…ですよね。そこで、効率良く自分の理想の優先順位を立てるのが土地選びの成功のコツです。自然災害の多い日本ではさまざまな視点から選ぶことも重要で、しかも北海道や東北地方は気候の影響も受けやすいので、プロから情報を得ていくことが大切です。

優先順位が低い希望部分は私たちが建物でカバーしますので、土地の希望をどこまで優先順位付けするか、私たちプロにお任せください。

区画編：どの区画ポジションを選ぶか

土地を選ぶ際には、「区画」も重要な要素の一つです。何をポイントにして選んだら良いのか、各区画の特徴とポジション選びについて紹介します。

どうして角地が人気なのか…!?

上記のような区画があった場合、1から４の順に売れていくのが一般的です！理由は2つあります。

１つ目の理由は、囲まれている面が少ないため開放感があるからです。さらに2面が道路に面しているので、感覚的にも、視覚的にも開放感は抜群です！土地選びにおいて、広々とした空間を重視する方なら角地を探してみても良いかもしれませんね。

２つ目の理由は、配置です。お家づくりをする際に、一般的に『建物』『駐車スペース』『お庭』をセットで計画します。角地は2面が道路に接しているため、車の入れ方を2パターン考えることができます。そのことが、『建物』と『お庭』の配置に大きな影響を与えます。

てことは、中地はやめたほうがいい…!?

とはいえ、決して中地はやめたほうがいいということではありません。確かに角地は人気がありますが、土地の方角も重要なポイントです。

〇南向き

南向きの土地は目の前が道路なので、南からの日当たりが保証されます！できるだけ北側に『建物』を配置して、南側に『駐車スペース』『お庭』を配置するのがセオリーになります！

〇北向き

反対に北向きの土地は、南側の日光を充分に確保するために、後ろの宅地（南側）の建物からの距離が必要になります！そうすると最低限の『駐車スペース』を北側に取ってあげて、『建物』はできるだけ北側に寄せて配置！南側に確保した距離分を『お庭』にしてあげるのがセオリーになります。

これらは、土地探しや家づくり（または引っ越し）を検討するとき以外は、あまり気にしないという方も多いかもしれませんね。ですが、土地の区画や方角は快適な日常生活をおくる上で欠かせない要素となります。区画の場所だけでなく、どの方角に魅力を感じるのかも含めて考えてみてはいかがでしょうか。

〇区画編：まとめ

・角地が人気の理由は、「高い開放感」と「家づくりにおける配置のしやすさ」
・土地を探す上で重要となるのは、区画だけじゃなく「土地の方角」

応用編：周辺環境を知ろう

土地選びの応用編として、周辺の環境にも目を向けてみてください。きちんと現地に行って周辺環境も確認することが重要です！

商業・公共施設にアクセスしやすいか

「住宅を建てて定住する」ということを考えて、土地選びでは周辺環境を確認しましょう。

・商業施設：スーパーマーケット、病院、銀行　など
・公共施設：市区町村役場、学校　保育施設　公園　など　

公共交通機関のアクセスもしやすいかどうかチェックしておきましょう。町の雰囲気や治安の良さの確認は、朝・昼・夜と時間帯を分けて行うのが理想です。時間帯によって雰囲気がガラッと変わることもあるため、しっかりと確認することをおすすめします。

災害から避難しやすいか

災害は、いつ訪れるか予測することはできません。安全、安心のために、地震・台風・豪雪等の災害から、すぐ避難できるような施設があるかチェックしておきましょう。エリア別の被災想定区域や避難場所・避難経路などの防災関係施設の位置は、国土交通省が運営する「ハザードマップポータルサイト」で確認することができます。

土地の高低差

高低差がある土地は、土地を整地するための特別な工事が必要となります。工事費用がかさむ原因になるので、予算をオーバーする可能性が出てきます。高低差を利用した家を設計することは可能なので、事前に調査しておくと良いでしょう。

日当たりの良さ

日当たりの良さは、土地を選ぶ際に重要度が高いとお考えの方も多いでしょう。日本は四季があるため、土地の方角や季節ごとの日射角度によって、日当たりが変わります。基本的に「南向きの土地が良い」とされていますが、「日射角度によって日当たりが悪くなる」「日射で生じる建物の影が日当たりを遮る」という場合もあります。

朝・昼・夜ごとの現地の確認をして、判断すると良いでしょう。可能であれば、季節ごとに確認できれば良いのですが、なかなか難しいので住宅販売店やハウスメーカーの方に確認してみましょう。

除雪のしやすさ

雪がたくさん降る地域の土地を選ぶ場合は、積もった雪を除雪する必要があり、雪を捨てるスペースの確保も必要です。雪が屋根から落ちることも考慮して、家の周囲に広いスペースを確保できるかもよく検討しましょう。雪の状況についても、住宅販売店やハウスメーカーの営業担当者に確認しておくと安心です。

〇応用編：まとめ

・町の雰囲気や治安の良さの確認は、朝・昼・夜と時間帯を分けて行うのが吉！
・災害からの避難のしやすさは、ハザードマップポータルサイトで確認しよう！
・土地を整地するには、特別な工事が必要という点を留意しておこう！
・日当たりの良さは、土地の方角や季節、時間などの要因で変化する！
・北海道や東北地方などの土地探しは、雪を捨てるスペースの確保も重要！

土地に合わせて相談するのも良し、土地から相談するのも良し

土地探しは「ご縁」です。待っていても出会えるわけではありません。

土地探しの手段として、ネットで探すのも一つの方法です。もし、良いなと思う土地に出会ったら、必ず現地へ行って見てください。ネットには書かれていない情報を得ることができます。土地の区画は角地の人気が高い傾向にありますが、方角にも目を向けて自分のライフスタイルに合うものを選ぶことをおすすめします。周辺環境の確認も忘れずに行ってください。

最後に、土地探しの方法やコツはあれど、希望に見合った土地を探すのは素人には中々難しいかもしれませんね。そんなときは、プロに任せてみてはいかがでしょうか？ロゴスホームであれば、「土地探しからの家作り」「土地ありの家作り」のどちらのご相談も承っております！

「土地を探して家を建てたい」「持っている土地に家を建てたい」など、家づくりを検討する上で「土地をどうするか」の悩みはお客様によってさまざまあります。北海道の帯広に本社を置くハウスメーカーのロゴスホームは、北海道中心とした土地選びの実績があり、土地の特性を熟知しています。自社保有の土地をはじめ、仲介地の土地探しもサポート！すでに土地をお持ちの方でも、土地の特性や周辺環境に合わせた家づくりをご提案いたします。

北海道で耐震性能や機能性、実用性を兼ね備えた家づくりを検討されている方は、ぜひロゴスホームにお任せください。

それでは今回はこの辺で～～～～～

ではでは(^-^)/

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