土地購入の費用相場は？内訳ごとに解説

マイホームを建てるために土地を購入する際、土地代以外にどのような費用が必要かご存じですか？
不動産手続きならではの用語や聞きなれない税制度に、戸惑う方もいるかもしれません。

今回は、土地購入の際に必要な費用について、内訳と相場を紹介します。
見込んだ諸費用に抜けのないよう、どんな費用をいくらくらい準備しておくかを把握しておきましょう。

土地購入に必要な諸費用を知っておこう！

土地を購入するには、土地代金だけでなくさまざまな諸費用が発生します。
諸費用を把握し、予算オーバーのないスムーズな購入計画が、土地購入成功のカギです。

土地購入時には、主に以下のような諸費用が必要です。

●仲介手数料 ●手付金 ●印紙税 ●不動産取得税 ●登記費用・登録免許税 ●固定資産税・都市計画税 ●住宅ローン関連費用

ひとつずつ、詳しく解説していきます。

仲介手数料の仕組みと相場をチェック！

仲介手数料は、不動産売買を仲介する不動産会社への対価として支払う費用です。
宅地建物取引業法により上限が定められており、以下の計算式で算出します。

《計算方法》

仲介手数料　＝　土地代金 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税

たとえば土地代金が3,000万円の場合、仲介手数料は以下のように計算されます。

3,000万円×3%＋6万円＝96万円
96万円＋消費税（10%）＝105.6万円

土地代のほかに、仲介手数料として最大105.6万円が別途必要になる計算です。実際の金額は不動産会社によって異なる場合もあります。

手付金の意味とその金額の目安を確認しよう

手付金は、不動産売買契約時に買主が売主に支払う、いわゆる頭金を指します。
金額の大きな不動産では、住宅ローンなどで資金調達するのが一般的ですが、契約の証として売買価格の一部を先に売主に収めます。
一般的な金額の目安は、物件価格の10%程度です。

《計算方法》

手付金　＝　土地売買額　×　10％

たとえば3,000万円の土地を購入する場合、手付金は300万円程度となります。契約締結時に支払うことが通例です。ローンの手続きが完了次第、残りの2,700万円を収める流れです。

なお、万が一、買主の都合で売買契約をキャンセルする際は、手付金が没収される可能性があります。反対に、売主都合で解約が起こる際は、手付金の倍額が返還されます。
これらは契約時に約束されますが、事前に不動産会社に確認しておきましょう。

印紙税の計算方法と注意点を理解しよう

印紙税は、不動産売買契約書に貼付する収入印紙の代金のこと。
契約金額に応じて税額が決まっており、指定の収入印紙を購入することで納税します。

印紙税には以下の注意点があります。
・契約金額に応じた収入印紙の額を確認すること。
・契約書の正本全てに収入印紙を貼付すること。
・印紙の貼り忘れや金額不足は追徴課税の対象となること。

収入印紙は、郵便切手のような形状。購入する際に納税されてしまうため、間違った額の収入印紙を買わないように注意してください。

契約金額ごとの印紙税額は、以下の通りです。

《印紙税額一覧》

契約金額	印紙税額
10万円超 50万円以下	400円
50万円超 100万円以下	1,000円
100万円超 500万円以下	2,000円
500万円超 1,000万円以下	1万円
1,000万円超 5,000万円以下	2万円
5,000万円超 1億円以下	6万円
1億円超 5億円以下	10万円

印紙を不動産会社が用意してくれるケースもあるので、契約手続きの前に確認するようにしてください。

不動産取得税について知っておくべき重要ポイント

不動産取得税は、土地や建物を取得した際に課される地方税です。税率は原則4％ですが、軽減措置があります。

不動産取得税は、土地の売買額ではなく、固定資産税評価額で計算する点に注意しましょう。固定資産税評価額は、土地の時価の約70％が目安といわれます。

《税率》
・不動産取得税：4.0％
・軽減措置：住宅と土地は3.0％
・軽減措置：宅地の場合は土地の固定資産税評価額が2分の1に

《計算方法》

不動産取得税額　＝　 固定資産税評価額　×　1／2　×　3.0％

登記費用の内訳と相場を知るチャンス

不動産を購入すると不動産の持ち主が代わったことを登記簿に記録するために、登記を行う必要があります。ローンを組む場合には、銀行の抵当権をつける登記手続きも行います。

登記は司法書士に依頼するため、その際に発生するのが「登記費用」です。
登記費用は、主に司法書士報酬と登録免許税で構成されます。

司法書士報酬の相場は、所有権移転登記で5万円～10万円、抵当権設定登記で2万円～7万円程度です。状況や地域によって変動します。
登録免許税は、固定資産評価額に税率をかけて計算します。

《税率》
・所有権移転登記：2.0％
・抵当権設定登記：0.4%

《計算方法》

登録免許税　＝　固定資産税評価額　×　2.0％

たとえば、固定資産税評価額が2,000万円の土地を購入、住宅ローンを利用するなら、以下のように計算します。

登録免許税　＝　2,000万円 × 2.0％　＋　2,000万円 × 0.4％
司法書士報酬　＝　所有権移転 5万円　＋　抵当権設定 5万円

司法書士事務所は、不動産会社から指定や紹介されるケースもあります。買主で司法書士事務所を探す必要があるか確認しておくとスムーズ。司法書士事務所から登記費用の見積りをもらうこともできますよ。
固定資産税・都市計画税は日割り計算
固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で固定資産の所有者に課される税金です。
購入の翌年からは所有者宛に通知されますが、土地を購入した年の分は、契約時点の日割り計算で売主に支払う必要があります。

《税率》
・固定資産税率：1.4％
・都市計画税率：0.3％（上限）

《計算例》

固定資産税　＝　固定資産評価額　×　1.4％　×　購入日の日割り計算 都市計画税率　＝　固定資産評価額　×　0.3％　×　購入日の日割り計算

土地代金の1割強ほどを日割り計算で支払うと心得ておくと良いでしょう。

場合によってはかかる費用

土地購入時には、必ず発生する諸費用のほかに、土地の状況によって追加で必要となる費用があります。
ここでは、「解体費用」「測量費用」「地盤改良費用」「住宅ローン手数料」について解説します。

解体費用

たとえば古家付きの土地を購入した場合は、その建物を解体する費用が必要です。
相場は、建物の構造や大きさによって異なり、一般的に1坪あたり3～5万円程度。30坪の木造住宅を解体するなら、90万～150万円程度の費用がかかります。

なお、解体する建物にアスベストが使用されている場合や、高い足場が必要な場合など、状況によっては費用が割増しになることがあります。
古家だけでなく、樹木や塀なども撤去するなら解体費用が必要です。

解体費用を削減するなら、複数の業者から見積もりを取るのも手段のひとつです。

測量費用

土地によっては、隣地との境界が不明確な場合や、正確な面積を確認しなければいけないケースがあります。そうした場合には測量が必要です。
相場は、土地の形状や隣地の数によって変動しますが、一般的に30万～60万円程度です。

売買で購入する土地の場合は、売主側があらかじめ測量を行うのが通例ですが、状況によっては買主の負担があるケースもあるため、事前に確認しましょう。

地盤改良費用

購入した土地の地盤が軟弱な場合、家を建てる前に地盤改良が必要になることがあります。相場は、地盤調査費用が5万円程度、地盤改良工事費用が50万～200万円程度です。

地盤改良の方法には、表層改良工法や柱状改良工法などがあり、調査の結果に応じて適切な工法が選択されます。
固い地盤なら改良工事が不要と判断されますが、調査するまではわからないため、予算に見込んでおく必要があります。

一般的には、ハウスメーカーに着工前に地盤改良の段取りを進めてもらえます。調査費用や地盤改良費用も、資金計画の予算に組み込まれているか確認しましょう。

住宅ローンの手続き費用

土地の購入資金に住宅ローンを利用するなら、ローン手続きに関わる費用が必要になります。

金融機関によりますが、主に必要になるのが以下の3点です。
・ローン手数料
・保証料
・印紙代

ローン手数料は、金融機関によりますが10〜20万円程が相場でしょう。
保証料とは、万が一ローンの返済が滞ったり返済不能になったりする事態のために、銀行を通じて保証会社に保険をかけておく費用です。借入金額の1～2％のケースが多いです。
印紙代は、銀行との借入契約である「金銭消費貸借契約書」に貼ります。印紙代金は土地の売買契約のときと同様です。

これらは、金融機関によって差が生じます。印紙代以外は割引や無料になる金融機関もあるため、いくつかの銀行を比較してご検討ください。

土地購入費用シミュレーション

土地購入にかかる諸費用を具体的にイメージするため、2,000万円の土地を購入する場合のシミュレーションをしてみましょう。

《条件》
・土地の売買価格：2,000万円
・固定資産評価額：1,200万円
・住宅ローン借入額：2,000万円
・不動産取得日：4月1日

上記を仮定した場合の、計算シミュレーションをまとめました。

費用項目	計算方法	金額
仲介手数料	2,000万円×3%＋6万円 × 1.1（消費税）	726,000円
印紙税	1,000万円超 5,000万円以下に該当	20,000円
登記費用	100,000円（司法書士報酬） ※司法書士事務所による ＋ 登録免許税 1,200万円×2.0％ 1,200万円×0.4%	388,000円
固定資産税・ 都市計画税	1,200万円×1.4％ ＋ 1,200万円×0.3％ × 92／365（日割り計算）	51,419円
住宅ローン手数料など	100,000円（手数料） ※司法書士事務所による ＋ 2,000万円 × 2.0％（保証料） ※司法書士事務所による	500,000円
手付金	2,000万円 × 10％	200万円 ※売買額に含まれる
合計		3,685,419円

上記の諸費用を合計すると、土地代以外に必要な諸費用はおよそ168万円になります。さらに、手付金として200万円を現金で用意しておく必要があります。

つまり、2,000万円の土地を購入する場合、実際には2,170万円程度の資金が必要になる計算です。
また状況によって、計算額が変動します。

不動産購入時は、仲介する不動産会社と連携し、あらかじめどのような諸費用がかかるのかを細かく見積もりしてもらうことをおすすめします。

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ロゴスホームは北海道や東北、関東エリアを拠点に戸建ての注文住宅を建設しているハウスメーカーです。

土地からお探しの方は、ご予算に合わせて、土地探しからお手伝いしています。
ご家族のライフスタイルから、資金計画をまとめ、土地の諸費用についても計算します。

マイホームのための土地購入は、初めての不動産手続きになる方も少なくありません。不安のないよう、必要な費用や手続きの流れについても、お気軽にご相談ください。

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まとめ

土地購入は、土地代金だけではできません。
仲介手数料や印紙税、登記費用など、手続きの際にはさまざまな諸費用がかかります。
場合によっては解体費用や測量費用、地盤改良費用が追加で発生することも。

これらの諸費用を把握しておき、余裕を持った資金計画が重要です。
土地購入の際は事前に具体的な金額をシミュレーションしておくことが、安心したマイホーム計画を進めるポイントです。

土地購入に関する不明点は、不動産会社だけでなくハウスメーカーに相談いただくことも可能です。土地と建物の具体的な計画をイメージしながら、マイホーム全体の資金計画をおこないましょう。